مقدمه
خانه، برای هر ایرانی، نماد امنیت و آرامش است. اما وقتی همین خانه به صحنهی درگیری میان خریدار و فروشنده تبدیل میشود، قانون باید وارد میدان شود تا حق از باطل جدا گردد. تصرف عدوانی یکی از پرتکرارترین پروندههای ملکی در دستگاه قضایی ایران است؛ جرمی که در ظاهر ساده به نظر میرسد، اما در عمل، سرنوشت بسیاری از مردم را تغییر داده است.
در این نوشتار، به زبان ساده اما دقیق توضیح میدهم که تصرف عدوانی دقیقاً چیست، چه تفاوتی با مزاحمت ملکی دارد، چگونه میتوان آن را اثبات کرد، و چه مجازاتی در انتظار متصرف غیرقانونی است.
مفهوم حقوقی تصرف عدوانی
در فقه و حقوق، «عدوان» به معنای ستم و تجاوز است. بنابراین، تصرف عدوانی یعنی تسلط بر مال غیر بدون مجوز قانونی و برخلاف ارادهی مالک. به بیان دیگر، هرگاه شخصی بدون رضایت مالک، وارد ملک او شود یا مانع استفادهی او از ملکش گردد، عملش عدوانی است.
قانونگذار در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، این رفتار را جرم دانسته و مقرر کرده است:
«هر کس به وسیلهی صحنهسازی، تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق در املاک متعلق به دیگری کند، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم میشود.»
ارکان تحقق جرم تصرف عدوانی
برای اینکه رفتاری مشمول عنوان «تصرف عدوانی» شود، باید سه شرط یا رکن اساسی در آن جمع باشد:
۱. وجود عمل فیزیکی تصرف یا ممانعت از تصرف مالک فرد باید به طور واقعی، ملک را در اختیار بگیرد یا کاری کند که مالک نتواند از ملک خود استفاده کند. مثلاً قفلزدن درب منزل، ساخت دیوار در زمین دیگران، یا جلوگیری از ورود مالک به ملکش از مصادیق روشن این رکن است.
۲. علم و آگاهی متصرف به عدم مالکیت خود عنصر اصلی در این جرم «سوءنیت» است. یعنی شخص باید بداند که ملک متعلق به او نیست و با این حال آن را تصرف کند. اگر کسی به اشتباه و با تصور مالک بودن وارد ملکی شود، عنصر معنوی جرم محقق نمیشود و رفتار او عدوانی محسوب نمیگردد.
۳. وجود مالکیت یا تصرف مشروع شاکی برای شکایت کیفری، شاکی باید بتواند مالکیت یا حداقل تصرف قانونی خود را اثبات کند. ارائهی سند رسمی یا مبایعهنامه معتبر، گواهی تصرف سابق، و شهادت شهود، از جمله ادلهی اثبات مالکیت هستند.
تصرف عدوانی حقوقی و کیفری؛ تفاوت در هدف و نتیجه
تصرف عدوانی هم در قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی مطرح است، هم در قانون مجازات اسلامی.
در حالت حقوقی، هدف صرفاً بازگرداندن ملک به مالک واقعی است. اما در حالت کیفری، علاوه بر بازگرداندن ملک، قانونگذار قصد دارد متجاوز را تنبیه کند تا دیگران از ارتکاب چنین جرایمی پرهیز کنند.
بنابراین اگر شخصی بدون قصد سوء و صرفاً در اثر اشتباه، ملکی را در اختیار گرفته باشد، دعوای حقوقی علیه او طرح میشود؛ ولی اگر با علم و سوءنیت اقدام به تصرف کند، جرم کیفری تحقق مییابد.
مثال واقعی از پروندههای ملکی
در یکی از پروندههای اخیر، فروشنده پس از انتقال رسمی آپارتمان به خریدار، از تخلیهی ملک خودداری کرده و همچنان در آن سکونت داشت. خریدار با طرح شکایت در دادسرای ناحیه ۳ تهران، تقاضای رفع تصرف کرد. دادگاه با احراز سند رسمی مالکیت خریدار و علم فروشنده به انتقال ملک، وی را به شش ماه حبس تعزیری و رفع تصرف محکوم کرد. این پرونده نشان داد که حتی اگر فرد سابقاً مالک بوده باشد، بعد از انتقال رسمی، ادامهی تصرف او عدوانی است.
تفاوت تصرف عدوانی با مزاحمت و ممانعت از حق
در بسیاری از دعاوی ملکی، مردم سه اصطلاح را به اشتباه یکی میدانند: تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق. در حالی که تفاوتهای ظریفی میان آنها وجود دارد:
در تصرف عدوانی، فرد ملک را بهطور کامل در اختیار میگیرد. در مزاحمت، شخص مانع استفادهی مالک میشود ولی ملک را تصرف نمیکند (مثل ریختن مصالح جلوی درب خانه). در ممانعت از حق، فرد مانع بهرهبرداری از یک حق مشروع مانند عبور، استفاده از چاه آب یا نور ملک میشود.
مرجع طرح شکایت کیفری تصرف عدوانی
رسیدگی به جرم تصرف عدوانی در صلاحیت دادسرا و دادگاه کیفری دو محل وقوع ملک است. شاکی باید ابتدا شکواییهای تنظیم کند و با مدارک مالکیت و گزارش مأمور کلانتری، پرونده را در دادسرا مطرح نماید. دادسرا پس از تحقیقات مقدماتی، در صورت احراز وقوع جرم، پرونده را با صدور کیفرخواست به دادگاه ارسال میکند.
مدارک لازم برای اثبات تصرف عدوانی
برای اثبات این جرم، صرف ادعا کافی نیست. مدارک زیر معمولاً برای اثبات دعوا مورد نیاز است:
سند رسمی یا مبایعهنامه دارای امضا و اثر انگشت طرفین گزارش مأمور کلانتری یا کارشناسی رسمی دادگستری شهادت دو نفر شاهد بیطرف
عکس یا فیلم از محل ملک و نحوه تصرف استعلام از اداره ثبت یا شهرداری درباره مالکیت ملک
مجازات تصرف عدوانی
مجازات تصرف عدوانی طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، حبس از سه ماه تا یک سال است.
علاوه بر مجازات حبس، دادگاه موظف است به رفع تصرف و بازگرداندن ملک به وضعیت سابق نیز حکم دهد.
در صورتی که جرم نسبت به اراضی دولتی، ملی یا عمومی باشد، شدت جرم بیشتر است و دادگاه ممکن است مجازات را تا دو سال حبس افزایش دهد.
مسئولیت مدنی متصرف عدوانی
گذشته از مجازات کیفری، متصرف عدوانی مکلف است خسارات ناشی از تصرف غیرمجاز را نیز جبران کند. این خسارات شامل اجرتالمثل ایام تصرف، هزینهی تخریب، یا خسارت معنوی وارد شده به مالک است.
در بسیاری از پروندهها، دادگاه علاوه بر حکم به رفع تصرف و حبس، متصرف را به پرداخت اجرتالمثل نیز محکوم کرده است
رأی نمونه از دادگاه کیفری
در رأی صادره از شعبه ۱۰۱ دادگاه کیفری یک مشهد آمده است:
«با توجه به احراز مالکیت شاکی از طریق سند رسمی و اقرار ضمنی متهم به تصرف ملک، بزه تصرف عدوانی محرز است. دفاع متهم مبنی بر مالکیت شفاهی پذیرفته نمیشود. متهم به تحمل هشت ماه حبس تعزیری و رفع تصرف محکوم میگردد.»
این رأی نشان میدهد که در حقوق کیفری، ادعای مالکیت شفاهی یا قولنامه بدون مدرک، هیچ اعتباری ندارد.
راهکارهای پیشگیری از تصرف عدوانی
تصرف عدوانی غالباً نتیجهی سهلانگاری در نگهداری اسناد و بیاطلاعی از قانون است. برای پیشگیری از بروز این معضل:
1. معاملات خود را در دفاتر رسمی اسناد تنظیم کنید.
2. ملک را پس از خرید، فوراً تحویل بگیرید و تصرف خود را تثبیت کنید.
3. از املاک خالی یا زمینهای خود بهطور دورهای بازدید کنید.
4. اگر ملکی را به امانت یا اجاره دادهاید، زمان پایان قرارداد را جدی بگیرید.
5. در هر معاملهای، از وکیل متخصص ملکی برای تنظیم قرارداد کمک بگیرید.
پرسشهای متداول
- آیا تصرف عدوانی جرم قابل گذشت است؟ خیر. حتی اگر مالک گذشت کند، دادگاه میتواند به لحاظ جنبهی عمومی جرم، مجازات را اعمال کند.
- اگر متصرف، مستأجر سابق باشد چه؟ در صورتی که بعد از پایان مدت اجاره از تخلیه خودداری کند، رفتار او عدوانی تلقی میشود و قابل تعقیب کیفری است.
- آیا خریدار بدون سند رسمی میتواند شکایت کند؟ بله، اگر مبایعهنامه معتبر داشته و تحویل ملک قبلاً انجام شده باشد، خریدار میتواند به عنوان متصرف سابق، شکایت کیفری مطرح کند.
نتیجهگیری
تصرف عدوانی، شاید از بیرون یک دعوای ساده ملکی به نظر برسد، اما در واقع مسئلهای است که هم به حیثیت مالک و هم به نظم اجتماعی آسیب میزند.
قانون، برای حفظ حرمت مالکیت و جلوگیری از بینظمی در املاک، آن را جرم شناخته است.
اگر امروز کسی بدون اجازه وارد ملک شما شده یا از تحویل ملک خریداریشده خودداری میکند، سکوت نکنید. اولین گام، مشورت با یک وکیل متخصص ملکی است تا مسیر درست شکایت و اثبات حق برایتان روشن شود.
دعوت به اقدام
مجموعه حقوقی و مهندسی گهرسازه ایلیا، با تجربهی فراوان در دعاوی ملکی، آمادهی ارائهی مشاوره و پیگیری پروندههای مربوط به تصرف عدوانی، پیشفروش، دعاوی شهرداری و اختلافات ثبتی است. اگر با چنین مشکلی روبهرو هستید، پیش از هر تصمیمی با مشاوران حقوقی ما تماس بگیرید تا بهترین راهحل قانونی را برای شما فراهم کنیم.
مشاوره تخصصی حقوقی و ملکی
مطالب مرتبطمعامله معارض ملک؛ وقتی یک خانه به چند نفر فروخته میشود: تصرف عدوانی؛ وقتی خریدار و فروشنده به جان هم میافتند (تحلیل کیفری تصرف غیرقانونی ملک و راهکارهای شکایت)
