مقدمه
خرید واحد «در حال ساخت» این روزها برای بسیاری از مردم راهی است برای کاهش هزینه و ورود سریعتر به بازار مسکن. سازندگان نیز با پیشفروش، تأمین مالی پروژه را در مراحل ابتدایی انجام میدهند. اما واقعیت این است که این مدل—اگر با رعایت الزامات حقوقی همراه نباشد—میتواند به ضرر جدی خریدار و حتی سازنده منجر شود. به عنوان وکیلی که در دعاوی مربوط به پیشفروش و پروژههای ساختمانی کار کردهام، میخواهم حق خریدار، مسئولیت سازنده، چالشهای رایج و راهکارهای حقوقی را با شما مرور کنم.
۱. چه حقوقی برای خریدار وجود دارد؟
وقتی شما واحدی را پیشخرید میکنید، سه کلیدواژه مهم در حقوق شما وجود دارد: اطلاع، تضمین، و اجرای تعهد.
۱.۱ اطلاع
قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ (اصلاح شده) در ماده ۲ بهصراحت میگوید که در قرارداد پیشفروش باید «اسم و مشخصات طرفین، پلاک ثبتی ملک، مساحت و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نوع مصالح مصرفی، نحوه پرداخت بهای معامله، زمان تحویل، تنظیم سند رسمی و …» قید شود. بنابراین اگر قرارداد یا قولنامهتان فاقد این اطلاعات باشد، پایهی حقوقی محکمتری ندارید.
۱.۲ تضمین
خریدار باید اطمینان داشته باشد که سازنده علاوه بر قول ساخت، پروانه ساخت، شناسنامه فنی ساختمان، سند زمین را دارد. طبق ماده ۴ همان قانون، «تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک مالکیت، پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد» است. اگر این مقررات رعایت نشده باشد، خریدار میتواند از قرارداد خارج شود یا خسارت بخواهد.
۱.۳ اجرای تعهد
ماده ۶ قانون پیشفروش میگوید چنانچه سازنده در موعد مقرر واحد را تحویل ندهد یا تعهداتش را انجام ندهد، علاوه بر اجرای قرارداد، مکلّف به پرداخت «جریمه تأخیر» است (مثلاً اجرتالمثل، یا مبلغی روزشمار) تا تحویل. یعنی خریدار حق دارد که سازنده را مجبور به تحویل کند یا بابت تأخیر، خسارت بگیرد.
۲. مسئولیت های سازنده
اگر شما به عنوان سازنده یا پیشفروشنده فعالیت میکنید، حقوق شما هم همراه با مسئولیت است. برخی از مهمترین آنها: مطابق ماده ۲۳ قانون پیشفروش، سازندهای که بدون سند رسمی یا بدون مجوز، واحدی را پیشفروش کند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی معادل ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی محکوم میشود. باید مطمئن باشد که پروانه ساخت، سند زمین و شناسنامه فنی وجود دارد. تنظیم قرارداد بدون اینها، ریسک بالایی دارد. باید زمانبندی دقیق، مصالح مصرفی، نقشه مصوب، تعداد طبقات و سایر مشخصات را رعایت کند. هر تغییر بدون رضایت خریدار میتواند منجر به دعوی شود. باید از پرداختهای خریدار صرفاً در راستای پیشرفت پروژه استفاده کند. اگر سرمایه جذب شود و پروژه متوقف شود، هم خریدار و هم سازنده دچار مشکل میشوند.
۳. چالشهای حقوقی رایج و پُرتکرار
در تجربه وکالتم، چند سناریوی تکراری دیده شده که هردو طرف (خریدار یا سازنده) باید آنها را بدانند:
۳.۱ پیشفروش بدون مجوز یا پروانه
خیلی از خریداران تنها روی تبلیغات سازنده اعتماد میکنند و بدون تحقیق در پروانه ساخت یا مالکیت زمین، قرارداد امضا میکنند. وقتی پروژه متوقف میشود، میبینند قانون «پیشفروش بدون سند رسمی» را مجرمانه کرده است. در این حالت، خریدار ممکن است فقط بتواند وجه پرداختی را از طریق دعوای بازگشت وجه مطالبه کند، اما به مالکیت یا تحویل واحد نمیرسد.
۳.۲ تأخیر در تحویل
اگر قرارداد زمان تحویل مشخص نداشته باشد یا سازنده تأخیر زیادی داشته باشد، خریدار باید دادخواست الزام به تحویل یا فسخ همراه با خسارت دهد. طبق آیین نامه و قانون، «اختلاف مساحت بیش از ۵٪» یا «تأخیر غیرمعقول» از دلایل فسخ شناخته شدهاند.
۳.۳ تغییرات ناگهانی در نقشه یا مصالح
شاهد بودهام که سازنده بدون اطلاع خریدار تعداد طبقات را افزایش داده، یا نمایی متفاوت استفاده کرده است. خریدار در این صورت میتواند فسخ قرارداد یا مطالبه مابهالتفاوت کند. در قانون پیشفروش این حق پیشبینی شده است.
۳.۴ فروش مجدد واحد یا معامله معارض
اگر سازنده واحدی را به دو نفر فروخته باشد، فقط کسی که سند رسمی یا قرارداد ثبتشده دارد، مالک شناخته میشود. این یکی از بزرگترین ریسکهای خریداران است؛ حتی اگر پول داده باشند.
۴. چه اقداماتی باید در تنظیم قرارداد، ساخت و تحویل انجام شود؟
از نگاه وکیل، توصیه میشود توصیههای زیر حتماً رعایت شوند:
بخش تنظیم قرارداد:
دقت کنید که قرارداد پیشفروش در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و از قولنامههای غیررسمی پرهیز شود. مشخصات کامل طرفین، پلاک ثبتی زمین، پروانه ساخت، مساحت، وضعیت پرداخت اقساط، زمان تحویل، سند رسمی انتقال را شرط کنید (ماده ۲ قانون پیشفروش).
در قرارداد شرط خسارت تأخیر، تغییر مصالح یا حذف قسمتهای مشاع قید شود. اگر پروژه اقساطی است، حساب بانکی ویژه پروژه و شفافیت مالی در قرارداد دیده شود.
بخش اجرا و ساخت:
خریدار بر پیشرفت پروژه نظارت کند؛ اگر در قرارداد آمده باشد، میتواند مهندس ناظر بخواهد (ماده ۱۲ قانون پیشفروش). سازنده باید گزارشهای منظم، شفاف و قابل مشاهده ارائه دهد. خریدار باید رسید پرداختها را نگه دارد.
بخش تحویل و سند:
زمان تحویل باید مشخص باشد. اگر تحویل نشود، خریدار با استناد به ماده ۶ قانون پیشفروش حق دارد جریمه مطالبه کند. پس از اتمام واحد، انتقال سند رسمی باید صورت گیرد. خریدار باید قبل از پرداخت کامل اقساط، شرایط سند را بررسی کند.
۵. دعاوی مهمی که ممکن است پیش آید
چند دعوی زیر از رایجترینها هستند:
دعوای «تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش»
دعوای «فسخ قرارداد پیشفروش به علت تأخیر یا تغییرات»
دعوای «مطالبه خسارت تأخیر تحویل»
دعوای «ابطال قرارداد پیشفروش بدون مجوز»
دعوای «مالکیت واحد در مقابل معامله معارض»
در تمامی این دعاوی، توجه به اینکه قرارداد رسمی چیست، آیا ثبت شده است یا نه، اینکه سند مالکیت زمین چیست و پروانه ساخت وجود دارد یا نه، تعیینکننده است.
۶. توصیه نهایی برای خریداران و سازندگان
برای خریداران: هرگز تنها به تبلیغات اتکا نکنید. قبل از پرداخت وجه، مدارک پروانه، مالکیت و قرارداد رسمی را ببینید. حساب بانکی پروژه را بررسی کنید. قرارداد را با وکیل امضا کنید.
برای سازندگان: رعایت قانون نه فقط الزامی است بلکه اعتماد بازار شما را افزایش میدهد. ثبت قراردادها، شفافیت در اقساط و تحویل به موقع، شما را از دعاوی و هزینههای حقوقی نجات میدهد.
کال تو اکشن
اگر شما در یکی از مراحل تنظیم قرارداد پیشفروش، خرید واحد در حال ساخت یا مواجهه با اختلاف حقوقی هستید، وکلای ملکی شرکت گهرساز ایلیا آمادهاند تا بهصورت تخصصی و گامبهگام شما را راهنمایی کنند. با ما تماس بگیرید تا امنیت سرمایهتان را تضمین کنیم.
