بررسی کامل حقوق خریدار در پروژههای در حال ساخت، ابزارهای قانونی حمایتی، خطرات متداول، پروندههای واقعی و پرسشهای پرتکرار همراه با پاسخ.
مقدمه
پیشخرید واحدهای مسکونی در پروژههای در حال ساخت، یکی از روشهای محبوب برای خانهدار شدن در ایران است. بسیاری از خریداران با پرداخت مرحلهای مبالغ، به امید تحویل بهموقع و دریافت سند رسمی مالکیت وارد چنین قراردادهایی میشوند. با این حال، این معاملات علاوه بر مزایا، مخاطرات حقوقی متعددی دارند که نیازمند توجه ویژه است. در این مقاله، حقوق خریدار، ابزارهای تضمینی و راهکارهای قانونی برای کاهش ریسک بررسی خواهد شد.
موقعیت حقوقی خریدار در پروژه در حال ساخت
خریدار در قرارداد پیشخرید مالکیت قطعی ندارد، بلکه تنها «حق عینی تبعی» بر واحد موضوع قرارداد دارد. این حق باید در نهایت منجر به صدور سند رسمی مالکیت شود. بنابراین، اهمیت آگاهی از جایگاه حقوقی و تضمینهای قانونی خریدار دوچندان است.
تضمینها و ابزارهای قانونی حمایتی
۱. ثبت رسمی قرارداد
بر اساس ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. این اقدام مهمترین تضمین خریدار در برابر فروش مجدد واحد به اشخاص دیگر است.
۲. بیمهنامه و ضمانتنامه بانکی
طبق ماده ۹ همان قانون، فروشنده موظف است بیمهنامهای ارائه دهد که خسارات ناشی از عدم اجرای تعهدات وی را جبران کند. همچنین، دریافت ضمانتنامه بانکی به نفع خریدار میتواند ریسک معامله را کاهش دهد.
۳. پرداخت مرحلهای بر اساس پیشرفت پروژه
پرداختها باید بهصورت مرحلهای و متناسب با گزارش مهندس ناظر باشد. این روش، ابزار مهمی برای کنترل تعهدات سازنده است.
۴. الزام به تحویل سند رسمی
طبق ماده ۱۳ قانون پیشفروش ساختمان، فروشنده موظف است پس از اتمام پروژه، سند رسمی مالکیت را به خریدار منتقل کند.
۵. حق فسخ در صورت تخلف سازنده
در صورت تأخیر بیش از شش ماه در اجرای تعهدات یا توقف پروژه، خریدار میتواند با استناد به ماده ۳۹۴ قانون مدنی و شروط قراردادی، قرارداد را فسخ و خسارت مطالبه کند.
خطرات رایج برای خریداران
- فروش یک واحد به چند نفر
- تغییر مشخصات فنی و متراژ پروژه
- تأخیر طولانی در تحویل واحد
- ورشکستگی یا توقف عملیات ساختمانی
- امتناع از انتقال سند رسمی
نمونه پرونده قضایی واقعی
پرونده: فروش یک واحد به چند نفردر سال ۱۳۹۷، در اصفهان، سازندهای یک واحد ۹۰ متری را به دو نفر فروخت. خریدار اول قرارداد رسمی در دفترخانه داشت، اما خریدار دوم فقط مبایعهنامه عادی ارائه کرده بود. دادگاه با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت و تقدم سند رسمی بر سند عادی، حکم به ابطال معامله دوم داد و فروشنده را به جرم کلاهبرداری محکوم کرد.
مبنای قانونی: ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری.
پرسشهای پرتکرار (FAQ)
۱. اگر سازنده پروژه را نیمهتمام رها کند چه باید کرد؟با استناد به بیمهنامه تضمین اجرای تعهدات و مراجعه به مراجع قضایی، میتوان خسارت دریافت کرد.
۲. آیا خریدار میتواند واحد پیشخرید شده را در زمان ساخت به دیگری منتقل کند؟بله، به شرط پیشبینی در قرارداد و ثبت رسمی انتقال.
۳. در صورت تأخیر بیش از شش ماه، آیا خریدار حق فسخ دارد؟بله. طبق مواد ۳۹۴ و ۴۰۱ قانون مدنی و رویه قضایی، خریدار میتواند قرارداد را فسخ و خسارت بگیرد.
۴. چگونه از فروش مجدد واحد جلوگیری کنیم؟با ثبت رسمی قرارداد در دفتر اسناد رسمی و استعلام وضعیت ملک از اداره ثبت.
۵. آیا خریدار میتواند پرداختها را در صورت توقف پروژه متوقف کند؟بله، اگر پرداختها مشروط به پیشرفت پروژه باشد، خریدار حق دارد از پرداخت اقساط جدید خودداری کند.
نتیجهگیری
پیشخرید واحد مسکونی در پروژههای در حال ساخت، فرصت ارزشمندی برای خانهدار شدن است؛ اما در صورت بیتوجهی به نکات حقوقی میتواند خسارتبار باشد. ثبت رسمی قرارداد، اخذ بیمهنامه و ضمانتنامه، و درج دقیق شرایط فسخ و خسارت تأخیر، اصلیترین راهکارهای حمایتی از خریداران هستند. در نهایت، بهرهگیری از مشاوره وکیل متخصص، امنیت معامله را تضمین میکند.
اگر قصد پیشخرید واحد مسکونی در پروژههای در حال ساخت دارید، برای دریافت مشاوره تخصصی حقوقی با تیم کارشناسان گهر سازه ایلیا تماس بگیرید یا از طریق وبسایت ما اقدام کنید.
مطالب مرتبط : راهکارهای حقوقی برای اطمینان از صحت قرارداد پیشفروش در بازار پرریسک امروز
