مقدمه
ثبت قراردادهای اجاره در سامانه املاک و اسکان کشور از جمله مهمترین تکالیف حقوقی مالکان و مستأجران در سالهای اخیر به شمار میرود. این الزام با هدف ساماندهی بازار اجاره، شفافسازی روابط استیجاری و پیشگیری از اختلافات حقوقی وضع گردیده است.
با وجود آنکه بسیاری از شهروندان از ضرورت ثبت قرارداد مطلعاند، همچنان پرسشهای متعددی مطرح میشود: نحوه ثبت قرارداد اجاره در سامانه چگونه است؟ در زمان تمدید قرارداد اجاره، آیا باید قرارداد جدید ثبت شود؟ چه نکات حقوقی و الزامات قانونی در فرآیند ثبت و تمدید قرارداد وجود دارد؟
در این مقاله تلاش میکنیم با استناد به قوانین و مقررات جاری، به این پرسشها پاسخ داده و راهنمایی کامل در اختیار مالکان و مستأجران قرار دهیم.
۱. مبنای قانونی الزام به ثبت قرارداد اجاره
ثبت قرارداد اجاره در سامانه ریشه در قوانین متعدد دارد:
1. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بر لزوم تنظیم قرارداد به صورت کتبی و در فرمهای رسمی اتحادیه املاک تأکید دارد.
2. قانون جهش تولید مسکن (۱۴۰۰) ماده ۴ این قانون، ثبت کلیه قراردادهای اجاره در سامانه املاک و اسکان را الزامی کرده است.
3. آییننامه اجرایی وزارت راه و شهرسازی نحوه ثبت، تمدید و ابطال قراردادها را بهطور شفاف بیان کرده و برای عدم ثبت، محدودیتهایی از جمله محرومیت از خدمات بانکی و مالیاتی در نظر گرفته است.
4. مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا (۱۳۹۹ و ۱۴۰۰) در دوران کرونا برای حمایت از مستأجران، تمدید قراردادها از طریق سامانه الزامی شد تا از تخلیههای خودسرانه جلوگیری شود.
۲. مراحل ثبت قرارداد اجاره در سامانه
فرآیند ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک و اسکان نسبتاً ساده است، اما باید با دقت انجام شود.
مراحل اصلی عبارتاند از: گام اول: ورود به سامانه نشانی اینترنتی: amlak.mrud.ir ورود با استفاده از کد ملی، شماره موبایل و رمز عبور یکبار مصرف انجام میشود.
گام دوم: ثبت اطلاعات ملک درج اطلاعات شناسنامهای ملک شامل کدپستی، نوع کاربری، متراژ، پلاک ثبتی و نشانی دقیق. اطلاعات باید دقیقاً مطابق با سند مالکیت باشد.
گام سوم: ثبت اطلاعات موجر و مستأجر شماره ملی، شماره تماس و نشانی دقیق طرفین. در صورت وکالت، اطلاعات وکیل نیز باید درج گردد.
گام چهارم: ورود اطلاعات قرارداد مبلغ اجارهبها، مبلغ ودیعه (رهن)، مدت اجاره، تاریخ شروع و پایان قرارداد. در صورت وجود شروط خاص (مثلاً اجازه انتقال به غیر یا شرایط فسخ)، باید درج شود.
گام پنجم: تأیید و دریافت کد رهگیری پس از تکمیل اطلاعات، قرارداد به صورت الکترونیکی ثبت و کد رهگیری منحصر به فرد صادر میشود. این کد در کلیه مراجعات قضایی و اداری ملاک اعتبار قرارداد خواهد بود.
۳. آیا تمدید قرارداد اجاره نیاز به ثبت مجدد دارد؟
این پرسش یکی از مهمترین دغدغههای مالکان و مستأجران است. پاسخ را باید از منظر قانونی و عملی بررسی کرد:
الف) از منظر قانون روابط موجر و مستأجر هر قرارداد اجاره، صرفاً برای مدت تعیینشده معتبر است. با پایان مدت، اگر طرفین قصد ادامه داشته باشند، باید قرارداد جدید تنظیم شود.
ب) از منظر سامانه املاک و اسکان طبق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی، تمدید قرارداد اجاره نیز باید در سامانه ثبت گردد. تمدید بدون ثبت، در حکم قرارداد جدید شفاهی یا غیررسمی است و در دعاوی قضایی، قابلیت استناد ضعیفی دارد.
ج) رویه قضایی دادگاهها صرفاً قرارداد ثبتشده دارای کد رهگیری را معتبر دانسته و در صورت تمدید شفاهی یا غیرثبتشده، موجر نمیتواند تقاضای دستور تخلیه فوری کند. بنابراین تمدید نیز همانند عقد اولیه باید در سامانه ثبت گردد.
۴. نکات حقوقی مهم در تمدید قرارداد اجاره
هنگام تمدید قرارداد، توجه به نکات زیر ضروری است:
1. ثبت تمدید در همان سامانه نیاز به ثبت اطلاعات جدید (مدت، اجارهبها و…) و دریافت کد رهگیری جدید است.
2. الزام به پرداخت مالیات تمدید قرارداد موجب استمرار رابطه استیجاری بوده و مشمول مالیات بر اجاره است. بنابراین اطلاعات باید به سازمان امور مالیاتی منتقل شود.
3. عدم تمدید خودکار برخلاف برخی تصورات، قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید نمیشود. سکونت مستأجر پس از پایان مدت بدون ثبت تمدید، ممکن است به عنوان تصرف غیرمجاز تلقی گردد.
4. حمایت از مستأجران در شرایط خاص در برخی مقاطع (مانند دوران کرونا)، دولت امکان تمدید خودکار در سامانه را فراهم کرده است؛ اما این موارد استثنایی بوده و در حال حاضر تمدید باید به صورت عادی ثبت شود.
۵. پیامدهای عدم ثبت تمدید قرارداد اجاره
عدم ثبت تمدید، مشکلات جدی به دنبال دارد:
- عدم امکان دریافت دستور تخلیه فوری توسط موجر.
- افزایش ریسک بروز اختلاف و انکار رابطه استیجاری توسط مستأجر.
- محرومیت از دریافت خدمات بانکی یا دولتی مرتبط با ملک.
- محاسبه مالیات به صورت علیالرأس و احتمال جریمه مالیاتی.
۶. تحلیل حقوقی: تفاوت ثبت اولیه و تمدید
ثبت اولیه: ایجاد رابطه حقوقی میان موجر و مستأجر و آغاز اعتبار قانونی قرارداد.
تمدید: استمرار رابطه استیجاری بر پایه همان قرارداد اولیه، اما با شرایط جدید (مدت و مبلغ).
در هر دو حالت، قانونگذار ثبت در سامانه را شرط اعتبار و قابلیت استناد میداند.
۷. نتیجهگیری
ثبت قرارداد اجاره در سامانه نه تنها در آغاز رابطه استیجاری، بلکه در زمان تمدید نیز الزامی است. بر اساس قوانین موجود:
تمدید قرارداد اجاره بدون ثبت در سامانه فاقد اثر حقوقی معتبر بوده و قابلیت استناد در مراجع قضایی ندارد. موجر در صورت عدم ثبت تمدید، حق صدور دستور تخلیه فوری را از دست خواهد داد.
مستأجر نیز در صورت عدم ثبت تمدید، با مشکلاتی نظیر افزایش خودسرانه اجارهبها یا ادعای تصرف غیرمجاز مواجه میشود.
بنابراین، ثبت به موقع تمدید قرارداد اجاره در سامانه، یک ضرورت حقوقی و عملی انکارناپذیر است.
۸. کال تو اکشن (CTA)
اگر قصد تمدید قرارداد اجاره ملک خود را دارید، همین امروز اقدام کنید. گهرساز ایلیا با همکاری کارشناسان حقوقی و مشاوران املاک مجرب، آماده است تا در کلیه مراحل تنظیم و ثبت قراردادهای اجاره و تمدید آن در سامانه، شما را همراهی کند.
با ما تماس بگیرید تا بدون دغدغه، قرارداد اجاره خود را به صورت قانونی و معتبر ثبت کنید و از حقوق خویش به بهترین نحو حمایت نمایید.
