۱. بررسی مالکیت رسمی و کامل ملک (مهم‌ترین گام)
مالک/مالکین سند رسمی و قطعی دارند (سند قولنامه‌ای یا در رهن بانک بودن، هشدار است). ملک در طرح‌های شهرداری یا میراث فرهنگی قرار نگرفته باشد. ملک توقیفی یا درگیر دعوای حقوقی نباشد (از اداره ثبت، استعلام ثبتی بگیرید).
نکته: بسیاری از سازندگان بدون بررسی حقوقی، وارد قرارداد شده‌اند و ماه‌ها پروژه متوقف مانده یا اصلاً مجوز نگرفته‌اند.
۲. اخذ وکالت بلاعزل و محضری از مالکین
به عنوان سازنده باید: وکالت‌نامه‌ای جامع، محضری و غیرقابل فسخ از مالک دریافت کنید تا بتوانید امور زیر را انجام دهید: اخذ پروانه ساخت امضای نقشه‌ها مراجعه به شهرداری، نظام مهندسی و دارایی انتقال سند پس از اتمام پروژه
یادتان باشد: بدون این وکالت‌ها، حتی نمی‌توانید پروانه ساخت بگیرید یا پیش‌فروش انجام دهید.
۳. تعیین دقیق سهم‌الشرکه و ارزش‌گذاری آورده‌ها
به‌عنوان سازنده، باید مشخص شود: ارزش ریالی زمین چقدر است (بر اساس کارشناس رسمی دادگستری) هزینه‌های ساخت چه میزان برآورد می‌شود سود نهایی چگونه تقسیم خواهد شد
روش‌های رایج تقسیم: درصدی (مثلاً ۶۰٪ برای مالک، ۴۰٪ برای سازنده) طبقه‌ای (مثلاً طبقه اول و دوم برای مالک، سوم و چهارم برای سازنده)
در قرارداد مشخص کنید اگر هزینه‌ها بیشتر از حد پیش‌بینی‌شده شد، سازنده موظف است پرداخت کند یا مالک هم مشارکت می‌کند.
۴. تعیین ضمانت‌های مالک برای همکاری
از مالک تعهد بگیرید که: در زمان تعیین‌شده ملک را تخلیه کند در کلیه مراجعات اداری همکاری کند از تغییر کاربری ملک، فروش یا واگذاری آن پس از عقد قرارداد، خودداری نماید
پیشنهاد: در صورت تخلف مالک، وجه التزام مشخصی تعیین کنید (مثلاً ۵۰۰ میلیون تومان).
۵. زمان‌بندی پروژه و اختیارات اجرایی سازنده
در قرارداد قید شود: پروژه طی چه مدت باید ساخته شود (مثلاً ۱۸ ماه) چه زمانی کلید تحویل داده می‌شود در صورت تأخیر چه جریمه‌ای برای سازنده در نظر گرفته می‌شود چه اختیارات اجرایی و تصمیم‌گیری دارید (مثلاً تعیین پیمانکاران فرعی)
پیشنهاد: برای تأخیرات ناشی از «قوه قهریه» (مانند کرونا، بلایای طبیعی) معافیت بگذارید.
۶. هزینه‌ها با چه کسی است؟ (شفاف‌سازی مالی)
در قرارداد تعیین کنید: هزینه اخذ مجوز، تراکم، نظام مهندسی، شهرداری، بیمه، مالیات و … با چه کسی است؟ هزینه مشاعات، تجهیزات لوکس (مثلاً لابی، روف‌گاردن، استخر) تا چه سطحی بر عهده کیست؟ اگر هزینه‌های پیش‌بینی‌شده تغییر کرد (تورم)، چه اتفاقی می‌افتد؟
نکته: ترجیحاً در قالب «جدول برآورد هزینه‌ها» ضمیمه قرارداد شود.
۷. نحوه تقسیم واحدها و انتخاب حق تقدم
حتماً ذکر کنید: اولویت انتخاب واحد با چه کسی است (اغلب اول با مالک است) تعیین شود چه واحدی به چه کسی می‌رسد (طبقه، متراژ، جهت شمالی/جنوبی)
راه‌حل حرفه‌ای: پیش‌بینی قرعه‌کشی در صورت اختلاف یا استفاده از مشاور املاک مورد اعتماد.
۸. پیش‌فروش: ضابطه‌مند یا دردسرزا؟
اگر قصد دارید واحدها را پیش‌فروش کنید: از مالک، وکالت رسمی برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش اخذ کنید در قرارداد اصلی اجازه پیش‌فروش قید شده باشد در صورت پیش‌فروش، تضامین محکمی برای خریدار لحاظ شود (شامل زمان تحویل، کیفیت، متراژ و …)
اگر این موارد رعایت نشود، خریدار می‌تواند علیه شما و مالک اقامه دعوا کند.
۹. سازوکار حل اختلاف: داوری یا دادگاه؟
برای سازندگان بهتر است: در قرارداد «داور مرضی‌الطرفین» تعیین شود که سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از دادگاه اختلاف را حل کند اگر پرونده به دادگاه کشید، تکلیف هزینه‌های دادرسی، وکیل و … مشخص شود
۱۰. انتقال سند: شفاف، زمان‌دار و مشروط
در قرارداد، مرحله‌ای برای انتقال سند پس از تحویل پروژه و اخذ پایان‌کار تعریف شود.
چه زمانی مالک باید به دفترخانه مراجعه کند اگر حاضر نشد، سازنده چه اختیاراتی دارد (مثلاً مراجعه به دادگاه برای الزام به تنظیم سند)
پیشنهاد ویژه برای سازندگان حرفه‌ای:
قبل از تنظیم قرارداد: از وکیل متخصص در حوزه قراردادهای ملکی مشورت بگیرید ارزیابی کامل فنی، مالی و حقوقی پروژه را انجام دهید هیچ‌گاه صرف اعتماد شفاهی وارد پروژه نشوید — فقط روی متن قرارداد حساب کنید
نتیجه‌گیری:
مشارکت در ساخت اگر اصولی، دقیق و حقوقی باشد، سودآوری بسیار بالایی برای سازندگان دارد. اما اگر بدون پیش‌بینی‌های لازم وارد چنین پروژه‌ای شوید، با مشکلات متعدد، ضررهای مالی و حتی دعواهای حقوقی روبرو خواهید شد.
تنظیم قرارداد توسط وکیل متخصص در حوزه ساخت‌وساز و مشورت با مهندسین و مشاوران شهری، ضامن موفقیت پروژه شماست.
