مقدمه
بازار اجاره مسکن در ایران یکی از پرچالشترین حوزههای حقوقی و اجتماعی به شمار میرود. افزایش تقاضا، نوسانات اقتصادی و کمبود نظارت شفاف، زمینهساز اختلافات متعددی میان موجر و مستأجر شده است. به همین دلیل قانونگذار طی سالهای اخیر گامهای مهمی برای ساماندهی روابط استیجاری برداشته است. یکی از مهمترین این اقدامات، الزام به ثبت قراردادهای اجاره در سامانههای رسمی و هوشمند معاملات املاک و مستغلات میباشد.
این الزام که ریشه در قانون روابط موجر و مستأجر، قانون نظام صنفی، مصوبات شورای عالی مسکن و آییننامههای اجرایی وزارت راه و شهرسازی دارد، نه تنها جنبه نظارتی دارد، بلکه اثرات مستقیم و مهمی بر قدرت استناد طرفین در دعاوی حقوقی، صدور دستور تخلیه و رسیدگیهای قضایی برجای میگذارد.
در این مقاله به صورت جامع به بررسی ضرورت ثبت قرارداد اجاره، تأثیرات حقوقی آن و پیامدهای عدم ثبت قرارداد پرداخته میشود.
۱. مبانی قانونی الزام به ثبت قرارداد اجاره
قانونگذار با هدف ایجاد شفافیت و کاهش دعاوی، ثبت قرارداد اجاره را الزامی دانسته است. مهمترین منابع قانونی عبارتاند از:
1. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
طبق ماده ۲ این قانون، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی و در فرمهای چاپی اتحادیه املاک تنظیم گردد تا مشمول مقررات این قانون شود.
2. ماده ۱۰ قانون مدنی
هرچند قراردادهای خصوصی بین طرفین معتبر است، اما مشروط به آنکه مخالفتی با قوانین آمره نداشته باشد. الزام به ثبت در سامانه یک قاعده آمره است.
3. ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن (۱۴۰۰) و بخشنامههای وزارت راه و شهرسازی
به صراحت، ثبت قراردادهای اجاره در سامانه املاک و اسکان کشور را الزامی کرده و برای عدم ثبت، محدودیتهای حقوقی و اداری در نظر گرفته است.
4. ماده ۴۹ قانون مالیاتهای مستقیم
برای شناسایی درآمدهای اجاره و اخذ مالیات عادلانه، ثبت قرارداد در سامانه شرط ضروری است.
۲. آثار و مزایای ثبت قرارداد اجاره در سامانه
ثبت قرارداد اجاره نه تنها یک تکلیف قانونی است، بلکه آثار مثبت و مزایای متعددی برای طرفین قرارداد دارد:
الف) رسمیت و قابلیت استناد در مراجع قضایی
قرارداد ثبتشده در سامانه، سند رسمی محسوب نمیشود، اما بهعنوان سند عادی معتبر و دارای اصالت ثبتشده شناخته میشود. در نتیجه در دادگاهها و شوراهای حل اختلاف، قابلیت استناد قوی دارد.
ب) امکان صدور دستور تخلیه سریع
طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، چنانچه قرارداد اجاره به صورت کتبی و در فرمهای رسمی املاک تنظیم و ثبت شود، در صورت انقضای مدت اجاره، موجر میتواند بدون نیاز به طرح دعوای طولانی، از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف، دستور تخلیه فوری دریافت کند. در مقابل، اگر قرارداد ثبت نشده باشد، موجر باید دعوی اثبات رابطه استیجاری و سپس دعوی تخلیه را مطرح کند که فرایندی طولانی و پرهزینه است.
ج) حمایت از حقوق مستأجر
ثبت قرارداد مانع از افزایش خودسرانه اجارهبها و تضییع حقوق مستأجر میشود. سامانه با ثبت اطلاعات، امکان نظارت دولت بر قیمتها و جلوگیری از رفتارهای خارج از عرف را فراهم میکند.
د) جلوگیری از معاملات معارض و کلاهبرداری
با ثبت قرارداد، مالک نمیتواند ملک را همزمان به چند نفر اجاره دهد یا قراردادهای صوری منعقد کند. این موضوع از بروز معاملات معارض و اختلافات حقوقی جلوگیری میکند.
ه) مبنای محاسبه مالیات منصفانه
ثبت قرارداد، مبنای شفاف برای محاسبه مالیات بر اجاره بوده و مانع از تحمیل مالیاتهای غیرواقعی بر موجر میشود.
۳. پیامدهای حقوقی عدم ثبت قرارداد اجاره
عدم ثبت قرارداد در سامانه، تبعات و مشکلات جدی برای طرفین بهویژه موجر به همراه دارد:
الف) عدم امکان اخذ دستور تخلیه فوری
چنانچه قرارداد در سامانه ثبت نشده باشد، دادگاه از صدور دستور تخلیه فوری خودداری میکند. موجر ناچار به طرح دعوای تخلیه و اثبات رابطه استیجاری میشود که معمولاً ماهها به طول میانجامد.
ب) افزایش اختلافات و دعاوی
قراردادهای شفاهی یا ثبتنشده، زمینهساز سوءاستفاده و اختلاف است. برای مثال مستأجر میتواند منکر رابطه استیجاری شود یا موجر نتواند بهسادگی حق خود را ثابت کند.
ج) محدودیت در خدمات عمومی و بانکی
طبق بخشنامههای وزارت اقتصاد و دارایی، عدم ثبت قرارداد در سامانه منجر به محرومیت مالک از برخی خدمات از جمله دریافت تسهیلات بانکی، کد رهگیری و حتی خدمات قضایی میشود.
د) جریمه و تبعات مالیاتی
در صورت عدم ثبت قرارداد، مأموران مالیاتی میتوانند بر اساس نرخ منطقهای یا حتی بالاتر، مالیات اجاره را محاسبه کنند. این موضوع به زیان موجر خواهد بود.
۴. مستندات قانونی صدور دستور تخلیه
طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶: «هرگاه مدت اجاره منقضی شود و مستأجر عین مستأجره را تخلیه ننماید و موجر نیز قرارداد اجاره را به صورت کتبی تنظیم کرده و دارای کد رهگیری باشد، میتواند از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری نماید.» این ماده نشان میدهد که شرط اصلی صدور دستور تخلیه فوری، وجود قرارداد کتبی و ثبتشده با کد رهگیری است.
۵. تحلیل حقوقی: چرا ثبت قرارداد ضروری است؟
با نگاهی تحلیلی میتوان گفت: اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی) اجازه میدهد طرفین آزادانه قرارداد تنظیم کنند؛ اما قانونگذار با وضع قواعد آمره (ثبت در سامانه) قصد حمایت از نظم عمومی و کاهش دعاوی را دارد.
ثبت قرارداد باعث میشود حقوق مالکیت موجر و حق سکونت مستأجر هر دو تضمین شود.
عدم ثبت، طرفین را در معرض ریسکهای حقوقی، مالیاتی و قضایی قرار میدهد که در عمل به زیان هر دو خواهد بود.
۶. نتیجهگیری
با توجه به قوانین و مقررات موجود، ثبت قرارداد اجاره در سامانه املاک و اسکان و اخذ کد رهگیری نه یک توصیه، بلکه یک الزام قانونی است. این اقدام:
- فرآیند رسیدگی قضایی را تسهیل میکند،
- زمینه سوءاستفاده و کلاهبرداری را از بین میبرد،
- امنیت حقوقی موجر و مستأجر را تضمین مینماید،
- و به تنظیم بازار مسکن و اخذ مالیات عادلانه کمک میکند.
۷. کال تو اکشن (CTA)
اگر شما مالک یا مستأجر هستید، توصیه میکنیم هیچگاه قرارداد اجاره را بدون ثبت در سامانه املاک و اسکان منعقد نکنید. این کار نه تنها پشتوانه قانونی و حقوقی محکمی برای شما فراهم میکند، بلکه در صورت بروز اختلاف، شما را از اطاله دادرسی و هزینههای گزاف نجات خواهد داد.
وبسایت گهرساز ایلیا با همکاری وکلای متخصص در حوزه املاک و مستغلات، آماده ارائه مشاوره حقوقی تخصصی، تنظیم و ثبت قراردادهای اجاره و پیگیری دعاوی مرتبط میباشد. همین امروز با کارشناسان ما تماس بگیرید تا با اطمینان و آرامش خاطر، قراردادهای ملکی خود را ثبت کنید.
