(تجربهای از دل پروندههای ملکی و توصیهای برای مردم در معاملات مسکن)
مقدمه
در سالهای اخیر، هر وکیلی که در حوزهی املاک کار کرده باشد، خوب میداند که یکی از پرتکرارترین پروندهها در دادگاههای کیفری، جعل قولنامه است.
پروندههایی که از ظاهر ساده شروع میشوند، اما در نهایت ممکن است زندگی مالی چند خانواده را زیر و رو کنند.
بارها پیش آمده که موکلی به دفتر ما آمده و با اضطراب گفته: «آقای وکیل، قولنامهای دارم که باهاش خونهام رو فروختن، ولی من اصلاً امضاش نکردم!»
در چنین لحظهای، اولین سؤالی که باید پرسیده شود این است: آیا قولنامه جعلی است، یا فقط اختلافی در مفاد قرارداد پیش آمده؟ و اگر جعلی باشد، آیا میتوان فروشنده یا جاعل را زندانی کرد؟
قولنامه جعلی دقیقاً یعنی چه؟
قولنامه جعلی یعنی سندی که در ظاهر درست و واقعی به نظر میرسد، اما در واقع یا امضا، اثر انگشت، یا بخشی از محتوا دروغین است. گاهی فقط عدد مبلغ معامله عوض شده، گاهی تاریخ را عقب یا جلو انداختهاند تا معامله را به نفع یکی از طرفین جلوه دهند، و گاهی هم کل سند از ابتدا ساخته شده، بدون اینکه هیچکدام از طرفین واقعی پای آن را امضا کرده باشند. به زبان سادهتر: جعل یعنی ساختن یا تغییر دادن حقیقت به قصد فریب.
قانون درباره جعل قولنامه چه میگوید؟
در قانون مجازات اسلامی (ماده ۵۲۳ تا ۵۳۶)، جعل بهعنوان یکی از جرایم سنگین شناخته شده است.
ماده ۵۲۳ میگوید: «جعل و تزویر عبارت است از ساختن نوشته یا سند، یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیررسمی به قصد تقلب.»
و ماده ۵۳۶ هم تأکید میکند: «هر کس سند عادی یا رسمی را جعل کند یا با علم به جعلیت از آن استفاده کند، علاوه بر جبران خسارت، به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم میشود.»
قولنامه، از نظر قانون، سند عادی محسوب میشود. پس اگر کسی در چنین سندی دست به جعل بزند، همین مجازات شامل حالش خواهد شد.
تفاوت جعل با اختلاف قراردادی
خیلی از مردم فکر میکنند هر وقت یکی از طرفین زیر حرفش زد یا منکر امضا شد، یعنی جعل شده. در حالی که اینطور نیست.
اگر امضا واقعی باشد، اما یکی از طرفین از اجرای قرارداد منصرف شود، موضوع جعل نیست؛ بلکه اختلاف مدنی یا تعهدی است که باید در دادگاه حقوقی بررسی شود.
اما اگر امضا یا اثر انگشت شخص جعل شده باشد، یا سند بهطور کلی ساختگی باشد، آن وقت وارد حوزهی جرم کیفری جعل میشویم.
تجربهای واقعی از دادگاه
در یکی از پروندههایی که شخصاً در آن وکالت داشتم، فروشندهای مدعی شد که ملکش بدون اطلاع او فروخته شده است. در بررسیهای کارشناسی مشخص شد که امضای او پای قولنامه با دقت زیادی جعل شده است. کارشناس خط و امضا پس از سه نوبت بررسی نظر داد که امضا متعلق به شخص دیگری است.
دادگاه با استناد به ماده ۵۳۶ قانون مجازات اسلامی، جاعل را به دو سال و نیم حبس تعزیری و رد مال محکوم کرد. در این پرونده، اگر مالک زودتر اقدام نکرده بود، احتمالاً ملک به خریدار بعدی منتقل میشد و کار به مراتب پیچیدهتر میگردید.
نکات مهمی که باید بدانید
۱. جعل سند جرم غیرقابل گذشت است. یعنی حتی اگر بعداً رضایت بدهید، فقط در تخفیف مجازات مؤثر است، نه در اصل جرم.
۲. استفاده از سند جعلی، خودش جرم جداگانه است. اگر کسی سند جعلی را از دیگری گرفته و از آن برای فروش یا شکایت استفاده کرده باشد، همانقدر مجرم است که جاعل اصلی.
۳. مشاور املاک در صورت اطلاع از جعلیت، شریک جرم محسوب میشود. بنابراین بنگاههای املاک موظفاند اصل سند را رؤیت و اصالت امضاها را احراز کنند.
دیدگاه شرعی و اخلاقی
از نظر شرع، جعل سند و فریب در معامله مصداق روشن «غِشّ» است. پیامبر اکرم (ص) فرمودند:
«مَن غَشَّنا فَلَیْسَ مِنَّا» – هر که در معامله غش کند، از ما نیست.
فقهای امامیه، جعل و تحریف حقیقت را حرام مؤکد میدانند؛ زیرا موجب تضییع حق و ایجاد فساد در معاملات میشود.
چطور ثابت کنیم قولنامه جعلی است؟
برای اثبات جعل، باید شکایت را در دادسرای محل وقوع جرم یا اقامت متهم ثبت کنید.
پرونده معمولاً برای بررسی خط و امضا به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده میشود.
اگر کارشناس جعلیت را تأیید کند، بازپرس قرار جلب به دادرسی صادر کرده و پرونده به دادگاه کیفری دو ارسال میشود.
در دادگاه، معمولاً با سه مرحله کارشناسی (کارشناس، هیأت سهنفره و هیأت پنجنفره) حقیقت مشخص میشود.
آثار حقوقی جعل قولنامه
اگر دادگاه حکم به جعلیت دهد، اثر آن دو بخش دارد:
۱. بُعد کیفری: یعنی مجازات جاعل (حبس و رد مال).
۲. بُعد مدنی: یعنی ابطال معامله و بازگشت ملک به مالک اصلی.
در بسیاری از پروندهها، قربانی میتواند علاوه بر ابطال معامله، خسارت معنوی و مالی خود را نیز مطالبه کند؛ مثلاً هزینه کارشناسی، دادرسی و حتی زیان ناشی از تأخیر در تحویل ملک.
توصیه وکیل به خریداران و فروشندگان
در سالهای اخیر، بیشتر پروندههایی که دیدم، نه به خاطر نیت بد، بلکه به خاطر بیاطلاعی از قانون شکل گرفتهاند. خیلی از خریداران تصور میکنند قولنامه دستنویس همان قدرت سند رسمی را دارد. در حالی که کوچکترین اشتباه در امضا، تاریخ، یا نوشتار، میتواند بعدها دردسر بزرگی ایجاد کند. به همین خاطر، همیشه توصیه میکنم:
- هر معاملهای را در بنگاه معتبر انجام دهید
- از وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید
- اصالت امضا و مدارک را بررسی کنید
- و از امضای عجولانه زیر فشار فروشنده پرهیز کنید.
نتیجهگیری
جعل قولنامه فقط یک جرم کاغذی نیست؛ تهدیدی است برای امنیت سرمایه مردم. در شرایطی که بازار مسکن پر از نوسان و واسطهگری است، تنها آگاهی حقوقی و مشورت با افراد متخصص میتواند از وقوع چنین جرایمی جلوگیری کند. قانون بهدرستی برای جاعلان مجازات سنگینی تعیین کرده، اما پیشگیری، همیشه بهتر از درمان است.
مشاوره حقوقی با مجموعه گهرسازه ایلیا
اگر احساس میکنید درگیر قولنامهای مشکوک هستید، یا به جعلی بودن امضا یا سندی شک دارید، پیشنهاد میکنیم قبل از هر اقدامی با وکلای ما در مجموعه حقوقی و مهندسی گهرسازه ایلیا مشورت کنید. ما در دعاوی ملکی، جعل اسناد، پیشفروش و دعاوی ثبتی تجربهی گستردهای داریم و از نخستین قدم تا صدور حکم نهایی، در کنار شما خواهیم بود.
برای دریافت مشاوره یا رزرو وقت، به سایت رسمی ما gaharsazehiliya.com مراجعه کنید.
