۱. نبود قرارداد رسمی و سوءاستفاده فروشندگان
بسیاری از معاملات پیش‌خرید به صورت قولنامه‌ای و بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه انجام می‌شوند. این موضوع نه‌تنها خریدار را از مزایای قانونی محروم می‌کند، بلکه باعث می‌شود در صورت بروز اختلاف، پیگیری قضایی دشوار باشد.
استناد قانونی: طبق ماده ۲ قانون پیش‌فروش، قرارداد باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و عدم رعایت این شرط می‌تواند معامله را باطل یا غیرقابل استناد کند.
۲. فروش یک واحد به چند نفر
از رایج‌ترین تخلفات در بازار پیش‌خرید، فروش یک واحد به چند نفر توسط سازنده است. در غیاب سند رسمی و ثبت قرارداد، اثبات تقدم یا تأخر خرید بسیار سخت می‌شود.
۳. عدم دریافت مجوز پیش‌فروش از شهرداری
مطابق آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، دریافت مجوز رسمی پیش‌فروش از شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح برای هر پروژه الزامی است. اما در واقعیت، بسیاری از پروژه‌ها بدون این مجوز اقدام به تبلیغات و پیش‌فروش می‌کنند.
۴. نداشتن شناسنامه فنی واحد ساختمانی
شناسنامه فنی ملک یک سند رسمی حاوی اطلاعات فنی و سازه‌ای واحد مسکونی است. بسیاری از پروژه‌ها بدون ارائه این سند، اقدام به پیش‌خرید می‌کنند که خریدار را در برابر عیوب و نواقص پنهان بی‌دفاع می‌گذارد.
۵. تأخیر در تحویل واحدها و عدم تعهد به زمان‌بندی ساخت
یکی دیگر از مشکلات متداول، تاخیرهای بلندمدت در تحویل واحدها است. سازندگانی که قرارداد شفاف ندارند یا متعهد به زمان تحویل نیستند، می‌توانند خریدار را با ضرر مالی مواجراهنمایی‌های حقوقی برای خریداران پیش‌خرید
راهنمایی‌های حقوقی برای خریداران پیش‌خرید
الف. بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک
قبل از هرگونه پرداخت، خریدار باید از طریق سامانه‌های رسمی مانند سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، وضعیت زمین، مالکیت، پروانه ساخت و شناسنامه فنی را بررسی کند.
ب. تنظیم قرارداد در دفترخانه رسمی
توصیه می‌شود حتی قراردادهای اولیه نیز به صورت رسمی و با حضور مشاور حقوقی یا وکیل تنظیم شود. دفترخانه اسناد رسمی تضمین اجرای قانون و شفافیت معامله است.
ج. بررسی مجوزهای قانونی پروژه
در زمان خرید، از سازنده درخواست کنید:
- پروانه ساخت
- مجوز پیش‌فروش
- شناسنامه فنی
- گواهی شروع به ساخت
د. دریافت ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه تکمیلی
پیشنهاد می‌شود در قرارداد، ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه‌ای بابت حسن انجام تعهدات سازنده لحاظ شود. این امر در سال ۱۴۰۴ با توجه به اصلاحات جدید بانکی در حال گسترش است.
الزامات جدید حقوقی در سال ۱۴۰۴
با توجه به تغییرات اخیر در سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی، برخی موارد زیر به شکل جدی در حال پیگیری است:
- الزام ثبت الکترونیکی پیش‌فروش‌ها در سامانه کد رهگیری
- برخورد قضایی با سازندگان فاقد مجوز پیش‌فروش
- تسهیل روند مجوزدهی برای شرکت‌های سازنده معتبر
- تدوین ضوابط مالیاتی و بیمه‌ای جدید برای پروژه‌های مشارکتی
نتیجه‌گیری
پیش‌خرید ساختمان می‌تواند یک فرصت عالی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باشد، اما در صورتی که در چارچوب قانون پیش‌فروش ساختمان و با رعایت دقیق مفاد حقوقی صورت گیرد. شرکت‌هایی مانند گهر سازه ایلیا که کلیه فرآیندهای پیش‌فروش را به‌صورت رسمی، مستند و مطابق با آخرین استانداردهای فنی انجام می‌دهند، می‌توانند نقش مهمی در کاهش ریسک بازار و افزایش اعتماد عمومی ایفا کنند.
اگر در فکر خرید واحد مسکونی به‌صورت پیش‌خرید هستید و می‌خواهید با اطمینان کامل سرمایه‌گذاری کنید، با کارشناسان حقوقی و مهندسی شرکت گهر سازه ایلیا تماس بگیرید.
[درخواست مشاوره رایگان و مشاهده پروژه‌های فعال پیش‌فروش را اینجا کلیک کنید.]
