هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تهران افزایش یافته و بر اساس اظهارات رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران، هزینه ساخت یک واحد مسکونی با ساختوساز متوسط در پایتخت به حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان رسیده است. این رقم در پروژههای خاص و لوکس میتواند به حدود ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان در هر متر مربع نیز برسد.
افزایش هزینه ساخت مسکن در حالی مطرح شده که دادههای رسمی مرکز آمار ایران نیز از رشد قابل توجه قیمت نهادههای ساختمانی در تهران حکایت دارد. بر اساس آخرین گزارش مربوط به بهار ۱۴۰۵، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد افزایش داشته و رشد نقطهبهنقطه این شاخص به ۱۰۶.۸ درصد رسیده است.
هزینه ساخت هر متر مسکن در تهران چقدر است؟
بر اساس اظهارات ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران، هزینه ساخت مسکن به نوع ساختمان، کیفیت ساخت، سطح تجهیزات و مشخصات پروژه بستگی دارد.
طبق این اظهارات، برای یک ساختوساز متوسط در تهران، هزینه ساخت هر متر مربع حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان برآورد شده است؛ در حالی که هزینه ساخت برخی پروژههای لوکس و دارای مشخصات و تجهیزات خاص میتواند به ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان برای هر متر مربع برسد.
بنابراین نمیتوان یک رقم ثابت را به عنوان «هزینه ساخت هر متر مسکن» برای تمام پروژههای تهران اعلام کرد. نوع سازه، تعداد طبقات، کیفیت مصالح، تجهیزات ساختمان، موقعیت پروژه، سطح عملیات اجرایی و سایر هزینههای مرتبط با پروژه در قیمت تمامشده اثرگذار هستند.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی چه اثری بر هزینه ساخت دارد؟
یکی از عوامل مهم افزایش هزینه ساختوساز، رشد قیمت نهادههای ساختمانی است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسید. این شاخص نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است. تورم سالانه نهادههای ساختمانی نیز در همین دوره ۸۰ درصد اعلام شده است.
البته این ارقام به معنای آن نیست که هزینه ساخت تمام ساختمانها دقیقاً ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. شاخص قیمت نهادههای ساختمانی، تغییرات قیمت گروههای مختلف نهاده و خدمات ساختمانی را اندازهگیری میکند و قیمت تمامشده یک واحد مسکونی علاوه بر این عوامل، به هزینه زمین، دستمزد، عوارض، بیمه، مالیات، هزینههای تأمین مالی، مجوزها، انشعابات و سایر هزینههای پروژه نیز وابسته است.
هزینه ساخت با قیمت زمین تفاوت دارد
یکی از نکات مهم در بررسی قیمت تمامشده مسکن، تفکیک هزینه ساخت از قیمت زمین است.
رقمی که درباره هزینه ساخت هر متر مربع مطرح شده، نباید با قیمت نهایی فروش آپارتمان یا قیمت تمامشده کامل پروژه یکسان تلقی شود. زمین، عوارض و مجوزهای ساختمانی، هزینههای مالی، خدمات مهندسی، بیمه و سایر هزینههای پروژه میتوانند رقم نهایی را افزایش دهند.
به همین دلیل، وقتی گفته میشود هزینه ساخت یک متر مربع مسکن در تهران ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان است، این عدد بهتنهایی بیانگر قیمت فروش یک واحد مسکونی نیست.
هزینه ساخت ۱۴۰۵ با هزینه واقعی اجرای پروژه یکسان نیست
موضوع دیگری که برای خریداران و سازندگان اهمیت دارد، تفاوت میان هزینه ساخت اعلامی سازمان نظام مهندسی و هزینه واقعی اجرای یک پروژه ساختمانی در بازار است.
سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور در ابتدای سال ۱۴۰۵ هزینه ساخت گروههای مختلف ساختمانی را ابلاغ کرده است. برای نمونه، رقم اعلامی برای ساختمانهای یک و دو طبقه ۱۳.۴ میلیون تومان و برای ساختمانهای ۱۶ طبقه و بالاتر حدود ۲۶.۴ میلیون تومان به ازای هر متر مربع تعیین شده است. این ارقام در چارچوب هزینههای مبنای مورد استفاده در امور مربوط به خدمات مهندسی و محاسبات مربوط به همان ابلاغیه قرار دارند و نباید بدون توجه به مبنای آنها، معادل هزینه واقعی ساخت در بازار در نظر گرفته شوند.
در مقابل، رقم ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان که اخیراً درباره تهران مطرح شده، یک برآورد از هزینه ساخت واقعی پروژههای متوسط است که از سوی رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران بیان شده است.
چرا هزینه ساخت مسکن افزایش یافته است؟
افزایش هزینه ساخت نتیجه مجموعهای از عوامل است و نمیتوان آن را تنها به قیمت یک یا دو قلم مصالح ساختمانی نسبت داد.
قیمت مصالح، دستمزد نیروی انسانی، هزینه خدمات مهندسی، تجهیزات، حملونقل، انرژی، عوارض، بیمه، هزینه تأمین مالی و قیمت زمین، همگی میتوانند بر اقتصاد یک پروژه ساختمانی اثر بگذارند.
در میان دادههای رسمی اخیر، رشد شاخص نهادههای ساختمانی اهمیت ویژهای دارد. مرکز آمار ایران گزارش کرده است که تورم فصلی این نهادهها در بهار ۱۴۰۵، ۲۰.۷ درصد بوده است؛ هرچند این رقم نسبت به تورم فصلی ۳۶ درصدی فصل قبل، ۱۵.۳ واحد درصد کاهش داشته است. در عین حال، رشد نقطهبهنقطه ۱۰۶.۸ درصدی نشان میدهد سطح قیمت نهادهها نسبت به بهار سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته است.
افزایش هزینه ساخت چه معنایی برای سازندگان دارد؟
افزایش هزینه ساخت، مستقیماً بر محاسبات اقتصادی پروژههای ساختمانی اثر میگذارد.
سازنده هنگام آغاز یک پروژه باید هزینه زمین، طراحی، اخذ مجوز، عملیات اجرایی، مصالح، نیروی انسانی، تجهیزات، بیمه، عوارض و تأمین مالی را در کنار زمان اجرای پروژه محاسبه کند.
در شرایطی که قیمت نهادههای ساختمانی در فاصله زمانی کوتاه تغییر میکند، برآورد اولیه هزینه پروژه نیز ممکن است با هزینه واقعی اجرای آن فاصله پیدا کند.
این موضوع در قراردادهای ساختمانی نیز اهمیت دارد؛ بهخصوص در مشارکت در ساخت، پیمانکاری، پیشفروش ساختمان و قراردادهای تأمین مصالح، زیرا نحوه تعیین مبلغ، زمان انجام تعهدات، شرایط تغییر قیمت و مسئولیت هر یک از طرفین باید با دقت در قرارداد مشخص شود.
افزایش هزینه ساخت چه اثری بر خریداران مسکن دارد؟
هزینه ساخت یکی از عوامل مؤثر بر قیمت تمامشده واحدهای نوساز است؛ اما قیمت نهایی مسکن فقط از هزینه ساخت تشکیل نمیشود.
قیمت زمین، موقعیت جغرافیایی، شرایط عرضه و تقاضا، امکانات ساختمان، کیفیت مصالح و تجهیزات، تراکم و ضوابط ساختمانی و شرایط بازار نیز بر قیمت نهایی اثر دارند.
به همین دلیل، افزایش هزینه ساخت الزاماً به این معنا نیست که قیمت تمام واحدهای مسکونی باید به همان نسبت افزایش پیدا کند؛ بلکه باید مجموعه عوامل مؤثر بر قیمت ملک بررسی شود.
چشمانداز ساختوساز در تهران
دادههای اخیر نشان میدهد بازار ساختوساز تهران با افزایش قابل توجه هزینه نهادهها مواجه است. از یک سو، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی در بهار ۱۴۰۵ رشد ۱۰۶.۸ درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل را ثبت کرده و از سوی دیگر، برآوردهای ارائهشده از سوی فعالان بخش ساختوساز، هزینه اجرای ساختمانهای متوسط در تهران را حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع نشان میدهد.
با این حال، برای محاسبه هزینه واقعی هر پروژه باید مشخصات همان پروژه بررسی شود و نمیتوان یک رقم واحد را برای تمام ساختمانها، مناطق و کیفیتهای ساخت تعمیم داد.
جمعبندی
هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تهران، برای ساختوساز متوسط، حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان اعلام شده و در برخی پروژههای لوکس این رقم میتواند به ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان برسد. همزمان، آمار رسمی مرکز آمار ایران از رشد ۱۰۶.۸ درصدی شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال گذشته حکایت دارد.
این ارقام نشان میدهد بررسی هزینه ساخت مسکن، قیمت مصالح ساختمانی، هزینه زمین و قیمت تمامشده ساختمان بیش از گذشته اهمیت پیدا کرده است. برای خریداران و سرمایهگذاران نیز توجه به تفاوت میان «هزینه ساخت»، «قیمت زمین» و «قیمت نهایی فروش» ضروری است؛ زیرا هر یک از این ارقام مفهوم و مبنای متفاوتی دارند.
