مقدمه
پیش‌فروش ساختمان در ایران به‌عنوان یکی از ابزارهای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، جایگاه قابل توجهی یافته است. قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۲ دی ۱۳۸۹ و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۹۳، چارچوبی مشخص برای این نوع معاملات فراهم کرده‌اند. اما در عمل، چالش‌های جدی در مسیر اجرای این قانون به چشم می‌خورد. در این مقاله، با تکیه بر مواد قانونی، رویه قضایی و تحلیل کارشناسی، مشکلات اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان بررسی و راهکارهای حقوقی و مدیریتی برای بهبود وضعیت ارائه خواهد شد.
بر اساس ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان، هر قراردادی که شخصی به موجب آن، در برابر دریافت مبلغ یا تعهد به پرداخت آن، متعهد به احداث واحد ساختمانی شود و پس از اتمام، مالکیت آن را به طرف مقابل منتقل کند، قرارداد پیش‌فروش محسوب می‌شود.
نکات کلیدی این قانون:
۱. چارچوب قانونی پیش‌فروش ساختمان در ایران
الزامی بودن تنظیم قرارداد در دفترخانه رسمی اسناد (ماده ۲)
نیاز به دریافت پروانه ساخت و شناسنامه فنی (ماده ۴)
تعیین تکالیف برای فروشنده، شامل: بیمه، سپردن تضمین، اطلاع‌رسانی پیشرفت پروژه و… (ماده ۹ تا ۱۶)
۲. چالش‌های حقوقی در اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان
۲-۱. تنظیم قراردادهای غیررسمی
با وجود صراحت ماده ۲، در بسیاری از پروژه‌های کوچک و حتی بزرگ، قراردادها در قالب قولنامه‌های دستی و بدون نظارت دفتر اسناد رسمی منعقد می‌شوند. این موضوع باعث تضییع حقوق خریداران و بروز اختلافات فراوان در محاکم می‌شود.
۲-۲. ناآگاهی عمومی خریداران
بسیاری از خریداران، به دلیل ناآشنایی با مفاد قانون، بدون بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک، وارد معامله می‌شوند. این ناآگاهی می‌تواند منجر به خرید واحدهایی شود که:
فاقد پروانه ساخت هستند
پیش‌تر به چند نفر دیگر فروخته شده‌اند
یا حتی اصلاً قابلیت احداث ندارند (به علت تغییر کاربری غیرقانونی یا معارضات ملکی)
۲-۳. پیچیدگی در دریافت مجوز پیش‌فروش
بر اساس ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، سازنده باید پس از اخذ پروانه ساخت، نقشه مصوب، شناسنامه فنی و تعهدات مالی لازم، مجوز پیش‌فروش از شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح دریافت کند. فرآیند اداری و زمان‌بر بودن این مجوزها، انگیزه سازندگان برای رعایت قانون را کاهش داده است.
۲-۴. نبود ضمانت اجرای قوی
اگرچه قانون، ضمانت‌هایی مانند الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ مجوز را پیش‌بینی کرده است، اما در عمل، نهادهای نظارتی و قضایی ابزار اجرایی مؤثری برای برخورد با متخلفان ندارند. حتی فروش چندباره یک واحد، به دلیل نداشتن سند رسمی، به سختی قابل پیگیری قضایی است.
۲-۵. تداخل وظایف نهادهای متولی
در فرآیند پیش‌فروش، سازمان ثبت اسناد، شهرداری‌ها، دفاتر اسناد رسمی، نظام مهندسی و حتی بانک‌ها نقش دارند. عدم هماهنگی بین این نهادها باعث سردرگمی خریدار و کاهش شفافیت بازار می‌شود.
۳. راهکارهای حقوقی و اجرایی برای بهبود فرآیند پیش‌فروش
۳-۱. آموزش عمومی و آگاهی‌بخشی حقوقی
برگزاری دوره‌های آموزشی برای خریداران و سازندگان، انتشار بروشورهای آموزشی و فعال‌سازی سامانه‌های اطلاع‌رسانی می‌تواند تا حد زیادی مانع بروز معاملات غیرقانونی شود.
۳-۲. الزام به تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد
دولت و قوه قضاییه می‌توانند با وضع جرایم بازدارنده برای قراردادهای غیررسمی و محدود کردن نقل و انتقالات غیرشفاف، از شیوع این رویه جلوگیری کنند.
۳-۳. ایجاد سامانه ملی ثبت قراردادهای پیش‌فروش
با ایجاد سامانه‌ای متمرکز زیر نظر سازمان ثبت اسناد، تمام قراردادهای پیش‌فروش باید به‌صورت الکترونیکی ثبت و تأیید شوند. این سامانه می‌تواند سوابق سازنده، پروژه، میزان پیشرفت و وضعیت حقوقی آن را نمایش دهد.
۳-۴. اصلاح آیین‌نامه اجرایی برای تسهیل مجوزدهی
ضروری است آیین‌نامه اجرایی قانون بازبینی شود تا روند دریافت مجوز پیش‌فروش ساده، شفاف و زمان‌بندی‌شده باشد. پیشنهاد می‌شود پنجره واحد پیش‌فروش در شهرداری‌ها ایجاد شود.
۳-۵. نقش بیمه و بانک‌ها در تضمین حقوق خریداران
در بسیاری از کشورها، پیش‌فروش با ضمانت بانکی یا بیمه‌ای انجام می‌شود. در ایران نیز، می‌توان با تدوین دستورالعمل‌هایی، خریدار را نسبت به دریافت تضمین‌هایی چون بیمه کیفیت ساختمان، ضمانت‌نامه بانکی و… مجاز کرد.
۴. نتیجه‌گیری
پیش‌فروش ساختمان، اگر به‌درستی قانونمند شود، می‌تواند علاوه بر جذب سرمایه‌گذار، بخشی از نیاز بازار مسکن را تأمین کند. با این حال، برای تحقق این هدف، اجرای دقیق قانون، آگاهی خریداران، تسهیل فرایندهای اداری، و هماهنگی بین نهادها ضروری است.
شرکت‌هایی نظیر گهر سازه ایلیا که پیشگام در رعایت قوانین پیش‌فروش و شفاف‌سازی حقوقی معاملات هستند، می‌توانند نقش مهمی در اعتمادسازی و پیشبرد سیاست‌های ملی مسکن ایفا کنند.
اگر علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری مطمئن در پروژه‌های پیش‌فروش هستید، کارشناسان حقوقی و فنی شرکت گهر سازه ایلیا آماده مشاوره تخصصی رایگان به شما هستند.
