مقدمه
در شرایطی که خرید ملک در حال ساخت یا پیش‌خرید آپارتمان یکی از روش‌های رایج در بازار مسکن است، عدم آگاهی خریداران از مراحل قانونی پیش‌فروش، موجب بروز مشکلات جدی شده است. بسیاری از سازندگان، بدون دریافت مجوز پیش‌فروش از وزارت راه و شهرسازی اقدام به تبلیغ و فروش واحدهای مسکونی می‌کنند. این در حالی است که چنین معاملاتی از نظر قانونی باطل و غیرقابل استناد هستند و می‌توانند خریدار را با خسارات مالی جبران‌ناپذیر مواجه سازند.
پیش‌فروش ساختمان بدون مجوز؛ نقض قانون و بازی با سرمایه مردم
بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و آیین‌نامه اجرایی آن (مصوب ۱۳۹۳)، هرگونه پیش‌فروش یا پیش‌خرید ساختمان بدون اخذ مجوز رسمی از وزارت راه و شهرسازی، خلاف قانون و از منظر حقوقی باطل و فاقد اثر قانونی است.
استناد قانونی:
ماده ۲ قانون پیش‌فروش: تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه اسناد رسمی الزامی است.
ماده ۴: سازنده تنها زمانی مجاز به پیش‌فروش است که دارای پروانه ساخت معتبر، سند مالکیت و شناسنامه فنی ساختمان باشد.
ماده ۲۲ آیین‌نامه اجرایی: هرگونه پیش‌فروش بدون رعایت شرایط قانونی، به عنوان فعل مجرمانه قابل پیگرد است.
مراحل قانونی لازم برای پیش‌فروش معتبر و رسمی
برای آنکه پیش‌فروش یک واحد ساختمانی دارای اعتبار قانونی باشد، باید مراحل زیر به‌طور کامل طی شده باشد:
1. اخذ پروانه ساختمانی معتبر از شهرداری منطقه
2. ثبت رسمی سند مالکیت زمین یا قرارداد مشارکت در ساخت قانونی
3. دریافت شناسنامه فنی ملکی از سازمان نظام مهندسی
4. ثبت پروژه در سامانه وزارت راه و شهرسازی (سامانه پیش‌فروش)
5. دریافت مجوز رسمی پیش‌فروش ساختمان
6. تنظیم قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی با کد رهگیری و ثبت سیستمی
ریسک‌های جدی خریداران در پروژه‌های فاقد مجوز پیش‌فروش
۱. بطلان قرارداد پیش‌فروش
در صورتی که سازنده بدون طی مراحل قانونی اقدام به فروش کند، طبق نظر بسیاری از دادگاه‌های حقوقی، قرارداد فاقد اعتبار بوده و خریدار حتی ممکن است مالک هیچ‌چیز نشود.
۲. فروش یک واحد به چند نفر
عدم ثبت قرارداد در سامانه رسمی و نبود نظارت دفترخانه، راه را برای کلاهبرداری‌های چندگانه باز می‌گذارد.
۳. عدم تحویل واحد یا تحویل غیراستاندارد
سازندگان فاقد مجوز معمولاً هیچ تعهدی نسبت به زمان‌بندی ساخت، کیفیت مصالح و استانداردهای فنی ندارند.
۴. از دست رفتن سرمایه و عدم امکان پیگیری حقوقی مؤثر
در فقدان سند رسمی و اطلاعات ثبت‌شده، شکایت خریدار به سختی قابل استناد در محاکم قضایی است.
توصیه‌های حقوقی پیش از هرگونه پیش‌خرید ساختمان
۱. استعلام مجوز پیش‌فروش پروژه از طریق سامانه وزارت راه و شهرسازی
۲. درخواست مشاهده شناسنامه فنی ملک و پروانه ساخت
۳. تنظیم قرارداد فقط در دفاتر اسناد رسمی
4. مشاوره با کارشناس حقوقی املاک یا وکیل پیش از هرگونه پرداخت
5. بررسی اعتبار سازنده در پروژه‌های پیشین
چگونه سازندگان معتبر مانند گهر سازه ایلیا ریسک خریدار را به صفر می‌رسانند؟
شرکت‌هایی مانند گهر سازه ایلیا با رعایت کامل الزامات قانونی، از جمله دریافت مجوز رسمی پیش‌فروش، ارائه مدارک فنی کامل، شفافیت در قیمت‌گذاری و قرارداد رسمی با خریداران، محیطی امن برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ایجاد کرده‌اند.
این شرکت همچنین به کمک کارشناسان حقوقی مقیم و تضمین‌های بانکی معتبر، امنیت حقوقی و مالی خریداران را تضمین می‌کند.
نتیجه‌گیری
هرگونه معامله با سازنده‌ای که مجوز پیش‌فروش را از وزارت راه و شهرسازی دریافت نکرده است، معامله‌ای باطل، خطرناک و فاقد حمایت قانونی خواهد بود. توصیه می‌شود خریداران آگاهانه عمل کرده و تنها از طریق شرکت‌های معتبر و دارای مجوز، مانند گهر سازه ایلیا اقدام به پیش‌خرید نمایند.
اگر به‌دنبال پیش‌خرید مطمئن، شفاف و قانونی هستید، مشاوران متخصص شرکت گهر سازه ایلیا آماده پاسخ‌گویی به سؤالات شما و ارائه اطلاعات پروژه‌های دارای مجوز رسمی پیش‌فروش هستند.
