مقدمه
اگر شما مالک یک ملک (زمین، خانه کلنگی یا آپارتمان قابل تجمیع) هستید و سازنده‌ای به شما پیشنهاد مشارکت در ساخت داده، ممکن است وسوسه شوید سریع قرارداد ببندید. اما قرارداد مشارکت در ساخت از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین قراردادهای ملکی است و کوچک‌ترین اشتباه ممکن است به از دست رفتن ملک یا ضرر مالی سنگین منجر شود. در ادامه، نکات کلیدی و مهمی را از نگاه یک وکیل متخصص برای مالکین ملک در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بررسی می‌کنیم.
بخش اول: بررسی دقیق هویت و سوابق سازنده
۱. احراز هویت کامل سازنده قبل از هر چیز: کپی شناسنامه و کارت ملی سازنده را بررسی و تطبیق دهید مطمئن شوید شرکت یا شخص حقیقی صلاحیت حقوقی برای مشارکت دارد ۲. بررسی سوابق اجرایی سازنده حتماً بررسی کنید: آیا پروژه موفقی در گذشته داشته؟ درگیر پرونده‌های قضایی و حقوقی نیست؟ از سازندگان قبلی درباره او تحقیق کنید
پیشنهاد: گواهی حسن سابقه یا رضایت‌نامه مالکین پروژه‌های قبلی را بخواهید.
بخش دوم: تنظیم مفاد کلیدی قرارداد
۳. تعیین سهم‌الشرکه (درصد مالک و سازنده) به‌صورت دقیق مشخص کنید: سهم شما چند درصد است و بر چه اساسی تعیین شده؟ مثلاً اگر ملک در منطقه‌ای با تراکم بالا قرار دارد، ارزش زمین زیاد است و باید سهم مالک بیشتر باشد
از کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین ارزش واقعی زمین استفاده کنید. ۴. درج تعهد سازنده به اخذ پروانه و مجوزات سازنده باید متعهد شود: در مدت مشخص، پروانه ساخت بگیرد تمامی مجوزهای شهرداری، نظام مهندسی، دارایی و بیمه را فراهم کند
در قرارداد درج کنید اگر موفق به گرفتن پروانه نشد، قرارداد فسخ شود یا خسارت بدهد.
بخش سوم: تضامین سازنده
۵. دریافت ضمانت‌نامه معتبر از سازنده بخواهید: ضمانت‌نامه بانکی یا چک تضمینی بابت تعهداتش ارائه دهد در صورت تأخیر یا توقف ساخت، این ضمانت قابل اجرا باشد
حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد هزینه ساخت باید تضمین شود. ۶. درج وجه التزام برای تأخیر یا تخلف در قرارداد بنویسید: اگر سازنده پروژه را در موعد تحویل ندهد، جریمه تأخیر روزانه باید بپردازد (مثلاً روزی ۵ میلیون تومان)
بخش چهارم: تقسیم‌نامه واحدها و زمان تحویل
۷. مشخص‌کردن نحوه تقسیم واحدها در قرارداد قید شود: چه طبقات یا چه واحدهایی متعلق به مالک است کدام واحد به چه کسی می‌رسد (بر اساس شمالی، جنوبی، متراژ، نورگیر و …)
پیشنهاد: نقشه اولیه با برچسب واحدهای متعلق به هر طرف، ضمیمه قرارداد شود. ۸. تعیین دقیق زمان تحویل واحدها در قرارداد قید کنید: حداکثر چه تاریخی پروژه باید تکمیل شود زمان تحویل واحدهای مالک به‌صورت مشخص درج شود
بخش پنجم: مالیات، عوارض و هزینه‌ها
۹. تعیین دقیق مسئولیت پرداخت هزینه‌ها در قرارداد نوشته شود: هزینه اخذ جواز، بیمه کارگران، مالیات‌ها، عوارض شهرداری، هزینه مشاعات، پارکینگ، انشعابات و غیره به عهده کیست؟
در حالت استاندارد: سازنده کلیه هزینه‌های ساخت و مجوز را می‌پردازد مالک فقط زمین را می‌آورد و هیچ پرداختی نمی‌کند
بخش ششم: نکات حقوقی و ثبتی
۱۰. اعطای وکالت‌نامه محدود و مشروط سازنده برای انجام کارهای اداری نیاز به وکالت دارد. اما:
اشتباه مرگبار مالکین: اعطای وکالت‌نامه «نامحدود و غیرقابل فسخ»!
راه حل: وکالت فقط برای اخذ پروانه، مراجعه به شهرداری و امثال آن باشد وکالت‌نامه دارای مدت محدود (مثلاً یک سال) و قابل فسخ در صورت نقض تعهدات باشد
۱۱. ممنوعیت پیش‌فروش بدون اجازه مالک در قرارداد قید شود: سازنده حق ندارد واحدهای مربوط به خودش را قبل از پیشرفت فیزیکی مشخصی (مثلاً سفت‌کاری) پیش‌فروش کند یا اینکه بدون اجازه کتبی مالک اقدام به فروش نکند
این مورد از سوءاستفاده‌های رایج است و باید محدود شود.
بخش هفتم: حل اختلاف و انتقال سند
۱۲. تعیین داور مرضی‌الطرفین در صورت اختلاف: بهتر است داور مورد اعتماد طرفین در قرارداد معرفی شود این داور در کوتاه‌ترین زمان نظر می‌دهد و از اطاله دادرسی جلوگیری می‌کند
اگر به داوری رضایت ندارید، صراحتاً مراحل حل اختلاف (از طریق دادگاه و…) مشخص شود.
۱۳. تعیین تکلیف سند نهایی در قرارداد درج شود: پس از اخذ پایان‌کار، تقسیم‌نامه تنظیم شود مالک و سازنده هر یک در موعد مقرر در دفترخانه برای انتقال سند به طرف مقابل حضور یابند
جمع‌بندی
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای مالکین یک امر بسیار تخصصی و پرریسک است. اگر این قرارداد به‌درستی نوشته نشود یا بدون نظارت وکیل امضا شود، ممکن است:
ملک خود را از دست بدهید
سال‌ها درگیر دعوای حقوقی شوید
زیان مالی یا روانی سنگینی متحمل شوید
توصیه آخر:
پیش از امضای هر قراردادی، حتماً متن قرارداد را با وکیل متخصص در حوزه مشارکت در ساخت و دعاوی ملکی بررسی کنید
