مقدمه: قرارداد خوب، نیمی از راه است
در شرایطی که بازار ملک به دلیل بیاعتمادی و رکود ناشی از نوسانات منطقهای دچار انجماد شده، قرارداد پیشفروش میتواند نجاتبخش باشد یا بلای جان خریدار. اما چگونه میتوان قرارداد پیشفروشی تنظیم کرد که از لحاظ حقوقی نفوذناپذیر باشد؟ در این مقاله، به سبک وکیل زبده معاملات ملکی، اصول و ضوابط یک قرارداد مطمئن پیشفروش را بررسی میکنیم.
بخش اول: ارکان قانونی قرارداد پیشفروش
۱. الزام به ثبت رسمی در دفتر اسناد رسمی مطابق ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان، هرگونه قرارداد پیشفروش بدون تنظیم در دفترخانه، فاقد اعتبار است و در مراجع قضایی نیز ارزش استنادی ندارد.
۲. مفاد ضروری قرارداد بر اساس ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون پیشفروش، موارد زیر باید حتماً در قرارداد ذکر شوند:
* مشخصات دقیق ملک (متراژ، طبقه، شماره واحد)
* شماره پروانه ساختمانی
* برنامه زمانبندی اجرای پروژه
* میزان پیشپرداخت و اقساط بعدی
* تعهدات سازنده در قبال کیفیت، مشاعات، انشعابات و تحویل * ضمانتهای اجرایی: سفته، ضمانتنامه بانکی یا سند ملکی
بخش دوم: تشخیص سازنده مطمئن از کلاهبردار حرفهای
۱. بررسی مجوز پیشفروش طبق بخشنامه وزارت راه و شهرسازی، سازنده باید دارای مجوز رسمی پیشفروش از اداره کل راه و شهرسازی استان باشد. بررسی این مجوز باید در مرحله مذاکره اولیه انجام شود.
۲. سابقه اجرایی و گزارش عملکرد وجود پروژههای تحویلشده قبلی، رضایتنامه از خریداران سابق، و گواهی پایانکار، همگی شاخصهایی برای اعتبار سنجی هستند
۳. شفافیت اطلاعات و دسترسی به مستندات سازنده موظف است نقشههای مصوب شهرداری، جدول زمانبندی، وضعیت مالکیت زمین و ضمانتنامهها را در اختیار خریدار بگذارد. شفافیت، اولین نشانه سلامت عملکرد است.
بخش سوم: اشتباهات حقوقی مرگبار در پیشفروش
اشتباه اول: امضای قرارداد دستی بدون مشاوره حقوقی اکثر پروندههای قضایی حوزه ملک ناشی از قراردادهای دستی و فاقد پشتوانه قانونی است. پیش از امضای هر قراردادی، مشاوره حقوقی الزامی است.
اشتباه دوم: نادیده گرفتن ضمانت اجرایی اگر قرارداد پیشفروش فاقد ضمانت اجرایی مشخص باشد، در صورت تخلف سازنده، راهی برای مطالبه حق باقی نمیماند
اشتباه سوم: بیتوجهی به جزئیات فنی و حقوقی بندهایی چون خسارت تأخیر، نحوه تحویل، کسری متراژ و تغییر نقشه باید دقیق، شفاف و بدون ابهام در متن قرارداد قید شوند.
بخش چهارم: نقش حیاتی مشاور حقوقی و وکیل متخصص
در قراردادهای پیشفروش، وکیل نهتنها وظیفه بررسی بندهای حقوقی را دارد بلکه میتواند با تنظیم شروط خاص (مثل شرط داوری، وجه التزام، یا شرط فسخ خودکار) امنیت معامله را تضمین کند. شرکتهایی چون گهرسازه ایلیا، با بهرهگیری از تیم حقوقی حرفهای، قراردادهایی تهیه میکنند که خریدار را در برابر همه ریسکهای متداول حفظ میکند.
نقل قول حقوقی: «در دنیای امروز، قرارداد هوشمندانه، مهمتر از قیمت خوب است.» – دکتر محسن طالبی، استاد حقوق مدنی دانشگاه علامه طباطبایی
جمعبندی: معامله موفق، حاصل عقلانیت حقوقی
خرید ملک در دوران رکود نیازمند هوشمندی است. شناخت کامل قانون، استفاده از مشاور حقوقی، و انتخاب سازنده دارای مجوز و سابقه، سه ضلع مثلث خرید موفق در شرایط پرریسک بازار امروز هستند.
برای تجربه خریدی امن، با پشتیبانی حقوقی کامل، قرارداد رسمی، جدول پرداخت شفاف و تحویل تضمینشده، با مشاوران گهرسازه ایلیا تماس بگیرید. آیندهای مطمئن از همینجا شروع میشود.
مطالب مرتبط : در شرایط رکود بازار، پیشخرید آپارتمان چه مزایای حقوقی و اقتصادی دارد؟
