(تحلیل ماده ۱۱۷ قانون ثبت و ابعاد کیفری فروش مکرر ملک)
مقدمه
در بازار پرنوسان و غیرقابلپیشبینی مسکن، گاهی یک ملک به جای آنکه برای صاحبش آرامش بیاورد، تبدیل به میدان جنگ حقوقی میشود. شاید شنیده باشید: «یک خانه را به سه نفر فروختهاند!» یا «مالک قبلاً همان ملک را به نام شخص دیگری زده بود!» این اتفاقات، متأسفانه فقط شایعه نیستند. پروندههای زیادی در دادگاههای ایران وجود دارند که در آنها یک فروشنده، ملک خود را به چند نفر فروخته است ، یا دستکم وانمود کرده که حق فروش آن را دارد. در قانون ثبت، چنین عملی معامله معارض نامیده میشود و مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت، جرم محسوب شده و مجازات سنگینی دارد.
در این مقاله، به زبان ساده اما دقیق بررسی میکنیم که معامله معارض چیست، چه زمانی جرم است، مجازات آن چیست و خریداران چطور میتوانند از حقوق خود دفاع کنند.
مفهوم معامله معارض
عبارت «معامله معارض» یعنی دو یا چند معامله که با یکدیگر در تعارض و تضاد حقوقی هستند. به زبان سادهتر، وقتی یک نفر مالی را که قبلاً به دیگری منتقل کرده، دوباره به شخص دیگری بفروشد یا تعهد مشابهی دربارهی همان مال بدهد، معامله دوم معارض با معامله اول محسوب میشود.
مثلاً: مالک، در سال ۱۴۰۱ آپارتمان خود را با سند رسمی به “الف” میفروشد، اما سال ۱۴۰۲ همان ملک را با یک قولنامه عادی به “ب” واگذار میکند. در اینجا، معامله دوم چون معارض با معامله اول است، مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت و جرم معامله معارض محسوب میشود.
ماده ۱۱۷ قانون ثبت چه میگوید؟
متن ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین است: «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منافع مالی، معاملهای معارض با حقوق دیگری که به موجب سند رسمی یا عادی برای آن مال تحصیل کرده است، انجام دهد، به حبس از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»
نکتهی کلیدی این ماده این است که معاملهی دوم باید:
۱. نسبت به همان مال یا منافع باشد،
۲. منافی حق سابق شخص دیگر باشد،
۳. و از سوی همان شخص (مالک یا نمایندهی او) انجام شده باشد.
ارکان تحقق جرم معامله معارض
۱. وجود دو معامله واقعی: باید دو قرارداد جداگانه وجود داشته باشد؛ مثلاً دو سند رسمی یا یک سند رسمی و یک سند عادی.
۲. تعارض میان دو معامله: یعنی معامله دوم برخلاف و ناقض حق ناشی از معامله اول باشد.
۳. وحدت طرف معامله (فروشنده): یعنی هر دو معامله از سوی یک نفر انجام شده باشد.
۴. قصد سوء و آگاهی از معاملهی قبلی: اگر فروشنده واقعاً نمیدانسته معاملهی اول انجام شده (مثلاً ملک را به وکالت فروختهاند)، ممکن است عنصر معنوی جرم مخدوش شود.
تفاوت معامله معارض با کلاهبرداری در ملک
بسیاری از مردم تصور میکنند معامله معارض همان کلاهبرداری است، اما در حقوق کیفری تفاوتهایی وجود دارد: وجه تمایز معامله معارض کلاهبرداری ملکی ماهیت جرم انجام دو معامله متعارض تحصیل مال از طریق فریب نیاز به دو قرارداد بله خیر نوع سند رسمی یا عادی هر نوع مدرک متقلبانه مرجع رسیدگی دادگاه کیفری دو دادگاه کیفری یک (در برخی موارد) مجازات حبس ۳ تا ۱۰ سال حبس ۱ تا ۷ سال + رد مال
رویه قضایی دیوان عالی کشور
دیوان عالی کشور در رأی شماره ۴۳۸ مورخ ۱۳۸۵ تصریح کرده است:
«در تحقق جرم معامله معارض، وجود دو معامله و تعارض بین آنها ضروری است و صرف تعهد به فروش یا قولنامه دوم، اگر معامله اول به ثبت نرسیده باشد، جرم نیست.»
یعنی اگر هنوز سند رسمی به نام خریدار اول تنظیم نشده باشد، احتمالاً جرم معامله معارض محقق نمیشود، هرچند ممکن است از نظر مدنی، فروشنده ملزم به انجام تعهد یا پرداخت خسارت شود.
مثال واقعی از پروندههای ملکی
در یکی از پروندههای مطرح در استان تهران، فروشندهای زمینی را با مبایعهنامه به شخص «الف» فروخته بود، اما قبل از تنظیم سند رسمی، همان زمین را به شخص «ب» هم واگذار کرد و برای او نیز سند رسمی گرفت. دادگاه کیفری با استناد به ماده ۱۱۷ قانون ثبت و رأی وحدت رویه ۶۲۰، فروشنده را به پنج سال حبس تعزیری محکوم کرد. دادگاه تأکید داشت که چون معامله دوم به صورت رسمی ثبت شده و حق خریدار اول را از بین برده است، عنصر مادی و معنوی جرم هر دو محقق شدهاند.
مسئولیت مشاوران املاک در معاملات معارض
مشاور املاک اگر از وقوع معاملهی قبلی مطلع باشد و عمداً در انجام معامله دوم مشارکت کند، به عنوان معاون جرم تحت تعقیب قرار میگیرد. بر اساس ماده ۱۲۶ قانون مجازات اسلامی، هر کس «وسایل ارتکاب جرم را فراهم کند یا وقوع جرم را تسهیل نماید»، معاون جرم محسوب میشود.
به همین دلیل، اتحادیه مشاوران املاک موظف کرده است که قبل از هر معامله، مشخصات ملک را در سامانهی رسمی استعلام کنند تا از فروشهای تکراری جلوگیری شود.
آثار حقوقی و کیفری معامله معارض
۱. ابطال معامله دوم و بازگشت حق به خریدار اول
۲. حبس برای فروشنده (۳ تا ۱۰ سال)
۳. الزام به رد مال و خسارت خریدار دوم (در صورت بیاطلاعی از معامله قبلی)
۴. سوءسابقه کیفری و محرومیت از برخی حقوق اجتماعی
پرسشهای پرتکرار مردم
- اگر معاملهی اول قولنامهای باشد و معاملهی دوم رسمی، کدام معتبر است؟ در صورت اثبات معاملهی اول، معاملهی دوم جرم است، حتی اگر رسمی باشد.
- آیا خریدار دوم که بیاطلاع بوده، مجرم است؟ خیر، اما باید برای بازپسگیری پول یا ملک، از فروشنده شکایت کند.
- آیا معاملهی معارض قابل گذشت است؟ خیر، از جرایم غیرقابل گذشت است و با رضایت شاکی فقط در مجازات تخفیف داده میشود.
چگونه از معامله معارض پیشگیری کنیم؟
۱. استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و سامانه سجا.
۲. تنظیم قولنامه در دفاتر رسمی و با حضور وکیل.
۳. درخواست گواهی “عدم نقل و انتقال” قبل از امضای قرارداد.
۴. پرهیز از پرداخت وجه سنگین قبل از ثبت رسمی معامله.
۵. اعتماد نکردن به قول شفاهی فروشنده یا بنگاه بدون استعلام دقیق.
نتیجهگیری
معامله معارض، یکی از خطرناکترین جرایم حوزه املاک است که معمولاً از دل بیاعتمادی، عدم آگاهی و شتاب در معامله زاده میشود. قانون، برای چنین عملی مجازات سنگینی در نظر گرفته تا امنیت معاملات و اعتماد مردم به نظام ثبت املاک حفظ شود.
اگر درگیر چنین پروندهای شدهاید یا احساس میکنید ملکی که خریدهاید دوباره فروخته شده، قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. تشخیص درست بین معاملهی صحیح، کلاهبرداری یا معاملهی معارض، کاری فنی و حساس است که فقط با بررسی دقیق مدارک امکانپذیر است.
دعوت به اقدام (Call to Action)
در مجموعه حقوقی و مهندسی گهرسازه ایلیا، ما هر روز با پروندههایی روبهرو هستیم که میشد با یک مشورت ساده از وقوعشان جلوگیری کرد. اگر درگیر اختلافات ملکی هستید، یا نگران تکرار فروش یک ملک میباشید، با وکلای مجرب ما تماس بگیرید تا راهحل قانونی و مطمئن را به شما پیشنهاد دهند.
برای مشاوره فوری و مشاهده پروژهها و خدمات حقوقی ما، به سایت رسمی gaharsazehiliya.com مراجعه کنید.
مطالب مرتبط :تصرف عدوانی؛ وقتی خریدار و فروشنده به جان هم میافتند: معامله معارض ملک؛ وقتی یک خانه به چند نفر فروخته میشود
