مقدمه
بسیاری از مردم برای خانهدار شدن به سراغ واحدهای در حال ساخت میروند، اما به دلیل ناآگاهی از تشریفات قانونی، قربانی سوءاستفادههای کلان میشوند. قانونگذار برای رفع این معضل، قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و آییننامه اجرایی آن مصوب ۱۳۹۳ را تصویب کرد؛ قوانینی که الزام میکنند کلیه قراردادهای پیشفروش بهصورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی و سامانه الکترونیکی کاتب انجام شود.
در این نوشتار، به عنوان یک وکیل دادگستری، ضمن تحلیل مبانی قانونی و بررسی پروندههای واقعی، نحوه ثبت قرارداد در سامانه کاتب و ضمانت اجرای عدم رعایت قانون را به زبان روشن و علمی شرح میدهیم.
۱. مبنای قانونی الزام به ثبت قرارداد پیشفروش
بر اساس ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان: هر نوع قرارداد پیشفروش، پیشخرید یا واگذاری حقوق ناشی از آن، باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد.
این ماده به روشنی اعلام میکند که تنظیم قولنامه عادی یا توافق دستی میان سازنده و خریدار فاقد اثر حقوقی الزامآور است. در ماده ۲۲ همان قانون نیز آمده است:
در صورت عدم تنظیم قرارداد در قالب سند رسمی، فروشنده متخلف علاوه بر الزام به استرداد وجوه دریافتی، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال و جزای نقدی تا چهار برابر مبلغ دریافتی محکوم میشود.
استنباط حقوقی : در واقع، قانونگذار در اینجا از اصول فقهی «سدّ ذرایع» و «لاضرر» پیروی کرده است؛ چراکه فروشهای عادی بستر تضییع حقوق خریداران را فراهم میکردند.
۲. آییننامه اجرایی و سامانه کاتب؛ ابزار تحقق قانون
آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۹۳، در مواد ۴ تا ۷ تشریفات ثبت را تشریح کرده و وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است سامانهای برای ثبت الکترونیکی قراردادها طراحی کند. نتیجه این الزام، ایجاد سامانه «کاتب» بود که امروزه ثبت تمام قراردادهای پیشفروش باید در آن صورت گیرد.
سامانه کاتب، اطلاعات مالک، پروانه ساخت، مشخصات فنی و مالی پروژه، و پیشرفت فیزیکی ساختمان را در خود ثبت میکند و کد رهگیری یکتا به قرارداد رسمی میدهد.
۳. شرایط و مدارک لازم برای ثبت قرارداد در سامانه
1. پروانه ساخت معتبر صادره از شهرداری
2. شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد (از نظام مهندسی)
3. سند رسمی مالکیت زمین یا اجارهنامه ثبتی
4. نقشه تفکیکی مصوب شهرداری
5. گواهی پایان مرحله اسکلت و سقف آخر
6. مدارک هویتی طرفین
7. رضایتنامه همسر (در صورت لزوم طبق ماده ۱۱۱۸ ق.م)
8. توافقنامه پرداخت اقساط
بدون وجود این مدارک، هیچ دفترخانهای اجازه ثبت قرارداد رسمی ندارد.
۴. نمونه پرونده واقعی از رویه قضایی
در پرونده کلاسه ۹۸۰۹۹۷۰۲۲۲۳۰۰۳۴۹ (شعبه ۲۳ دادگاه تجدیدنظر تهران)، پیشخریدار مدعی بود که بر اساس قولنامه عادی واحدی از پروژهای در منطقه ۲۲ تهران خریده است، اما سازنده همان واحد را مجدداً به شخص دیگری فروخته و در سامانه کاتب ثبت کرده بود.
دادگاه با استناد به ماده ۲ قانون پیشفروش و مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، اعلام کرد:
«قولنامه عادی پیشفروش ساختمان فاقد اثر حقوقی بوده و تنها قرارداد ثبتشده در دفترخانه و سامانه رسمی دارای اعتبار است. خریدار اول حقی نسبت به ملک ندارد و صرفاً میتواند ثمن پرداختی خود را مطالبه کند.»
این رأی در دیوان عالی کشور تأیید شد و به رویهی ثابت تبدیل گردید.
۵. مسئولیتهای قانونی پیشفروشنده (سازنده)
مطابق ماده ۴ قانون پیشفروش: پیشفروشنده مکلف است پروژه را در موعد مقرر و مطابق مشخصات فنی و نقشه مصوب تحویل دهد.
در صورت تخلف: پیشخریدار حق دارد: مطالبه خسارت تأخیر کند (ماده ۶) درخواست فسخ قرارداد دهد الزام به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد همچنین، طبق ماده ۱۰ قانون، هرگونه تغییر در نقشه یا مصالح باید با رضایت کتبی خریدار انجام شود.
۶. ضمانت اجرای عدم ثبت در سامانه
چنانچه سازنده یا فروشنده بدون ثبت در سامانه کاتب اقدام به معامله کند، بر اساس ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان، مجرم شناخته میشود و به: حبس از سه ماه تا یک سال، جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه دریافتی، استرداد وجوه دریافتی به خریدار، محکوم خواهد شد.
۷. بررسی حقوقی از منظر قوانین ثبت
مطابق مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک: کلیه معاملات راجع به عین و منافع اموال غیرمنقول باید به صورت سند رسمی انجام شود، در غیر این صورت در مقابل اشخاص ثالث و ادارات رسمی قابل استناد نیست.
این مواد مبنای الزام قانونی برای تنظیم رسمی قراردادهای پیشفروشاند و هرگونه قرارداد عادی، حتی اگر امضا شده باشد، فاقد قابلیت استناد در دادگاهها و اداره ثبت است.
۸. مشکلات رایج و توصیههای کاربردی وکیل
1. پرداخت وجوه بدون کد رهگیری رسمی هرگز مبلغی را پیش از دریافت کد رهگیری سامانه کاتب پرداخت نکنید.
2. اعتماد به قولنامههای عادی این قراردادها فقط «تعهد به تنظیم سند رسمی» هستند و مالکیت ایجاد نمیکنند.
3. پیشفروش زمین فاقد پروانه ساخت چنین کاری جرم است و حتی منجر به قلع و قمع بنا میشود.
4. تغییرات خودسرانه در پروژه بدون رضایت خریدار، هیچ تغییری از سوی سازنده مجاز نیست.
5. نداشتن شناسنامه فنی ملک خریدار باید آن را از نظام مهندسی مطالبه کند تا بداند چه چیزی میخرد.
۹. پرسشهای پرتکرار کاربران
- آیا پیشخریدار میتواند از سازنده شکایت کند اگر قرارداد در سامانه ثبت نشده باشد؟
- بله. پیشخریدار میتواند با استناد به ماده ۲۲ قانون، از فروشنده به جرم پیشفروش غیرقانونی شکایت کیفری کند و استرداد وجوه و خسارت را بخواهد.
- آیا قولنامه دستی در بنگاه معتبر است؟
- خیر. چون بنگاه فاقد اختیار تنظیم سند رسمی است، قولنامه صرفاً تعهدی اخلاقی دارد نه حقوقی.
- آیا امکان انتقال قرارداد پیشفروش به غیر وجود دارد؟
- بله، اما صرفاً با رضایت کتبی پیشفروشنده و ثبت انتقال در سامانه و دفترخانه.
- اگر سازنده ورشکسته شود چه باید کرد؟
- پیشخریدار میتواند از دادگاه تأمین خواسته گرفته و از محل وثیقه زمین یا واحدهای دیگر حقوق خود را مطالبه کند.
۱۰. جمعبندی و توصیه نهایی
پیشفروش ساختمان، فرصتی برای خانهدار شدن با سرمایه کمتر است؛ اما تنها در صورتی که از مسیر قانونی انجام شود. تجربه وکالتی من نشان داده که بیش از ۷۰٪ دعاوی ملکی، ناشی از قولنامههای عادی و معاملات غیررسمی است.
سامانه کاتب، برای جلوگیری از همین خسارات طراحی شده است. ثبت قرارداد در این سامانه نه تنها از نظر قانونی الزامی است، بلکه از حیث اخلاقی و اجتماعی، تضمینی برای اعتماد متقابل میان خریدار و سازنده محسوب میشود.
کال تو اکشن
اگر در فرآیند پیشفروش یا ثبت قرارداد در سامانه کاتب دچار ابهام یا اختلاف شدهاید، وکلای متخصص و مشاوران حقوقی شرکت گهرساز ایلیا آماده ارائهی مشاوره حضوری و آنلاین هستند.
با ما تماس بگیرید تا از سرمایهی خود با اطمینان و آرامش محافظت کنید.
