شهرداری تهران از اختیاری شدن فرآیند انتخاب مهندس ناظر برای پروژه‌های ساختمانی در بافت‌های فرسوده خبر داده است؛ تصمیمی که با هدف کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی، تسهیل فرآیند نوسازی و افزایش کیفیت ساخت مطرح شده و هم‌زمان با موافقت با افزایش تا ۲۵ درصدی حق‌الزحمه مهندسان ناظر، بحث تازه‌ای را درباره آینده نظام نظارت در صنعت ساختمان به وجود آورده است.
فرآیند ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهری همواره با مجموعه‌ای از محدودیت‌های فنی، اقتصادی و اداری همراه بوده است. از دشواری تجمیع پلاک‌های کوچک و نامنظم گرفته تا مشکلات مربوط به تأمین پارکینگ، دسترسی ماشین‌آلات ساختمانی، هزینه‌های تخریب و نوسازی و زمان‌بر بودن صدور پروانه، همگی از عواملی هستند که می‌توانند تصمیم مالکان و سازندگان برای ورود به پروژه‌های نوسازی را تحت تأثیر قرار دهند.
در چنین شرایطی، هرگونه تغییر در فرآیندهای اداری و فنی ساخت‌وساز می‌تواند بر میزان تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به این بخش اثرگذار باشد. در تازه‌ترین تحول در حوزه مدیریت شهری تهران، شهرداری از اختیاری شدن فرآیند انتخاب مهندس ناظر برای پروژه‌های ساختمانی واقع در بافت‌های فرسوده پایتخت خبر داده است؛ تصمیمی که می‌تواند یکی از مراحل مهم فرآیند اخذ پروانه ساختمانی را با تغییراتی همراه کند.
یاسر جعفری، مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران، در گفت‌وگو با خبرگزاری تسنیم اعلام کرده است که انتخاب مهندس ناظر برای تمامی پروژه‌های ساختمانی واقع در مناطق فرسوده پایتخت اختیاری شده است. به گفته وی، این اقدام در راستای سیاست مدیریت شهری برای توجه ویژه به نوسازی بافت فرسوده، ارتقای کیفیت ساخت‌وساز و کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی انجام شده است.
این تصمیم از آن جهت اهمیت دارد که انتخاب و معرفی مهندس ناظر، یکی از مراحل مرتبط با فرآیند شروع پروژه ساختمانی است و هرگونه پیچیدگی یا تأخیر در این مرحله می‌تواند بر زمان‌بندی کلی پروژه تأثیر بگذارد.
چرا شهرداری به دنبال تغییر فرآیند انتخاب مهندس ناظر است؟
مدیریت شهری تهران معتقد است نوسازی بافت‌های ناکارآمد، یکی از اولویت‌های مهم حوزه ساختمان است و برای تحقق آن باید موانع اداری و اجرایی پیش روی سازندگان کاهش پیدا کند.
جعفری با اشاره به پیچیدگی عملیات ساختمانی در بافت‌های فرسوده تأکید کرده است که این پروژه‌ها از نظر فنی به کیفیت بالای مهندسی نیاز دارند. بر همین اساس، واگذاری اختیار انتخاب ناظر به سازنده می‌تواند زمینه انتخاب تخصصی‌تر نیروی نظارتی و ارتقای کیفیت و دوام ساختمان را فراهم کند.
در واقع، موضوع صرفاً تغییر یک مرحله اداری نیست؛ بلکه بازنگری در نحوه ارتباط میان سازنده و مهندس ناظر نیز در مرکز این تصمیم قرار دارد.
در فرآیند سنتی ارجاع کار نظارت، سازوکار معرفی و تعیین مهندس ناظر تابع ترتیبات مشخصی بوده است. اکنون با اختیاری شدن انتخاب ناظر در پروژه‌های بافت فرسوده، سازندگان امکان بیشتری برای انتخاب مهندس متناسب با ویژگی‌های فنی و اجرایی پروژه خواهند داشت.
این موضوع می‌تواند به‌ویژه در پروژه‌هایی که به دلیل شرایط خاص زمین، محدودیت‌های اجرایی یا پیچیدگی‌های سازه‌ای به تخصص ویژه نیاز دارند، اهمیت پیدا کند.
با این حال، موفقیت این تغییر به نحوه اجرای آن وابسته است. انتخاب مهندس ناظر باید در کنار حفظ استقلال حرفه‌ای، رعایت الزامات قانونی و تضمین کیفیت نظارت انجام شود؛ زیرا هدف نهایی از نظارت ساختمان، صرفاً تسریع صدور پروانه نیست، بلکه اطمینان از اجرای صحیح عملیات ساختمانی و حفظ ایمنی و کیفیت بناست.
افزایش تا ۲۵ درصدی حق‌الزحمه مهندسان ناظر
بخش دیگری از تصمیمات مطرح‌شده در نشست کمیته پنج‌نفره استان تهران، به وضعیت اقتصادی خدمات مهندسی و حق‌الزحمه نظارت مربوط می‌شود.
بر اساس اظهارات مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران، پیشنهاد افزایش تا ۲۵ درصدی حق‌الزحمه مهندسان ناظر، متناسب با نوع پروژه، مورد موافقت قرار گرفته است.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که خدمات نظارت مهندسی در پروژه‌های ساختمانی، مسئولیت‌های حرفه‌ای و فنی قابل توجهی را بر عهده مهندسان قرار می‌دهد. در پروژه‌های بافت فرسوده نیز شرایط اجرایی خاص، مجاورت ساختمان‌های قدیمی، محدودیت‌های زمین و حساسیت عملیات تخریب و احداث، ضرورت توجه به کیفیت نظارت را دوچندان می‌کند.
افزایش حق‌الزحمه می‌تواند بخشی از دغدغه‌های اقتصادی جامعه مهندسی را مورد توجه قرار دهد و در صورت تناسب با مسئولیت‌های حرفه‌ای، زمینه حضور مؤثرتر متخصصان در پروژه‌های ساختمانی را فراهم کند.
مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران همچنین درباره تأثیر این افزایش بر قیمت تمام‌شده آپارتمان توضیح داده است که با توجه به هزینه‌های ساخت‌وساز و قیمت ملک در پایتخت، افزایش مورد اشاره در حق‌الزحمه نظارت تأثیر معناداری بر قیمت نهایی مسکن نخواهد داشت؛ در مقابل، ارتقای کیفیت ساخت می‌تواند به افزایش قابلیت عرضه و فروش پروژه‌های ساختمانی کمک کند.
تصمیم دیگری که می‌تواند بر صدور پایان‌کار ساختمان اثر بگذارد
در کنار موضوع انتخاب اختیاری مهندس ناظر و افزایش حق‌الزحمه، یکی دیگر از محورهای مطرح‌شده در اظهارات مدیرکل معماری و ساختمان شهرداری تهران، آزاد شدن تمام حق‌الزحمه و خروج پروژه از ظرفیت مهندس ناظر پس از پایان مرحله نازک‌کاری است.
این موضوع برای سازندگان و مهندسان ناظر اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا ظرفیت اشتغال مهندسان و فرآیندهای مربوط به تکمیل خدمات نظارت، از مسائل مؤثر بر گردش کار پروژه‌های ساختمانی محسوب می‌شوند.
به گفته جعفری، این تصمیم از مطالبات هم‌زمان جامعه مهندسی و سرمایه‌گذاران و سازندگان بوده و می‌تواند در حل مشکلات مربوط به صدور برخی پایان‌کارهای ساختمانی مؤثر باشد.
البته باید توجه داشت که پایان مرحله نازک‌کاری و خروج پروژه از ظرفیت مهندس ناظر، به معنای پایان خودکار تمامی مسئولیت‌های قانونی و حرفه‌ای مرتبط با نظارت ساختمان نیست. حدود مسئولیت هر یک از عوامل فنی و اجرایی باید بر اساس مقررات و ضوابط مربوط تعیین شود.
نوسازی بافت فرسوده؛ فرصتی برای بازگشت سرمایه به صنعت ساختمان
یکی از مهم‌ترین دلایل توجه شهرداری به تسهیل فرآیندهای ساختمانی در بافت‌های فرسوده، حجم بالای واحدهای مسکونی ناپایدار و ضرورت بازسازی آن‌هاست.
بر اساس گزارشی که خبرگزاری تسنیم در ششم آبان منتشر کرده، حدود دو میلیون واحد مسکونی به‌شدت ناپایدار در کشور وجود دارد. این واحدها عمدتاً در حاشیه شهرها و سکونتگاه‌هایی قرار دارند که از نظر کیفیت ساخت و مقاومت در برابر زلزله با مشکلات جدی مواجه هستند.
این آمار نشان می‌دهد که نوسازی بافت‌های فرسوده تنها یک موضوع مرتبط با زیباسازی شهری یا افزایش ارزش املاک نیست؛ بلکه با ایمنی شهروندان، ارتقای کیفیت سکونت و کاهش آسیب‌پذیری ساختمان‌ها ارتباط مستقیم دارد.
از سوی دیگر، نوسازی بافت فرسوده می‌تواند فرصت مناسبی برای هدایت سرمایه‌های بخش خصوصی به سمت تولید مسکن باشد. در بسیاری از مناطق شهری، زمین‌های دارای ساختمان‌های قدیمی و کم‌دوام، ظرفیت تبدیل شدن به پروژه‌های جدید مسکونی را دارند؛ اما تحقق این ظرفیت مستلزم وجود مشوق‌های اقتصادی، فرآیندهای اداری قابل پیش‌بینی و امکان تأمین مالی پروژه‌هاست.
تسهیل انتخاب مهندس ناظر، اگر به کاهش زمان انتظار و بهبود فرآیند صدور پروانه منجر شود، می‌تواند یکی از موانع ورود سازندگان به این پروژه‌ها را کاهش دهد.
با این حال، باید توجه داشت که مشکلات نوسازی بافت فرسوده تنها به فرآیند انتخاب ناظر محدود نمی‌شود. مسائل مربوط به تجمیع املاک، توافق با مالکان متعدد، هزینه ساخت، تأمین پارکینگ، تراکم مجاز، تسهیلات بانکی و شرایط اقتصادی بازار مسکن همچنان از عوامل تعیین‌کننده در موفقیت پروژه‌های نوسازی خواهند بود.
آیا تغییر نظام انتخاب ناظر به رونق ساخت‌وساز منجر می‌شود؟
پاسخ به این پرسش به نحوه اجرای تصمیم جدید و میزان تأثیر آن بر کاهش زمان و هزینه‌های اداری بستگی دارد.
اگر اختیاری شدن انتخاب مهندس ناظر بتواند فرآیند معرفی متخصصان، هماهنگی‌های فنی و صدور پروانه را تسهیل کند، احتمالاً بخشی از موانع اجرایی پیش روی سازندگان کاهش خواهد یافت. همچنین افزایش حق‌الزحمه مهندسان و توجه به شرایط حرفه‌ای آن‌ها می‌تواند در صورت اجرای صحیح، به تقویت کیفیت خدمات مهندسی کمک کند.
در مقابل، اگر تغییر سازوکار انتخاب ناظر بدون پیش‌بینی تمهیدات لازم برای حفظ استقلال حرفه‌ای و نظارت مؤثر انجام شود، ممکن است چالش‌های تازه‌ای در حوزه مسئولیت‌پذیری و کیفیت اجرای ساختمان ایجاد شود.
از این منظر، موفقیت سیاست جدید را باید با دو معیار هم‌زمان سنجید: نخست، میزان تسهیل واقعی فرآیند ساخت‌وساز و صدور پروانه؛ دوم، میزان حفظ و ارتقای ایمنی، کیفیت و دوام ساختمان‌های احداث‌شده.
جمع‌بندی
اختیاری شدن فرآیند انتخاب مهندس ناظر در پروژه‌های بافت فرسوده تهران، در کنار موافقت با افزایش تا ۲۵ درصدی حق‌الزحمه مهندسان ناظر، از تحولات قابل توجه اخیر در حوزه مدیریت شهری و صنعت ساختمان است. این تصمیم می‌تواند برای سازندگان، مالکان املاک کلنگی و سرمایه‌گذاران حوزه نوسازی اهمیت داشته باشد؛ اما اثر واقعی آن زمانی مشخص خواهد شد که نتایج اجرایی آن در کاهش زمان صدور پروانه، تسهیل شروع پروژه‌ها و ارتقای کیفیت ساخت‌وساز قابل ارزیابی باشد.
