افزایش کم‌سابقه قیمت مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۵، هزینه ساخت‌وساز را با فشار تازه‌ای مواجه کرده است. وزیر راه و شهرسازی از افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی تا ۳۰۰ درصد خبر داده؛ آماری که در کنار گزارش مرکز آمار ایران درباره رشد بیش از ۱۰۰ درصدی شاخص نهاده‌های ساختمانی تهران، زنگ هشدار جدیدی برای بازار مسکن و سازندگان به صدا درآورده است.
بازار ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۵ با یکی از دشوارترین دوره‌های افزایش هزینه در سال‌های اخیر مواجه شده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد هزینه‌های اجرای پروژه و افزایش سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت، معادلات اقتصادی پروژه‌های ساختمانی را بیش از گذشته تحت تأثیر قرار داده است.
در تازه‌ترین اظهارنظر رسمی، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده است که قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری در برخی اقلام تا ۳۰۰ درصد افزایش داشته است.
این اظهارنظر در شرایطی مطرح شده که آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نیز از رشد قابل توجه هزینه نهاده‌های ساختمانی در تهران حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است.
اما سؤال مهم اینجاست:
آیا افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت برخی مصالح به معنای جهش ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن است؟
پاسخ، الزاماً مثبت نیست؛ اما بدون تردید، افزایش هزینه ساخت می‌تواند یکی از مهم‌ترین عوامل فشار بر قیمت تمام‌شده پروژه‌های ساختمانی باشد.
مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۵ چقدر گران شده‌اند؟
بر اساس اظهارات اخیر وزیر راه و شهرسازی، افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۵ به ۳۰۰ درصد رسیده است.
البته این عدد باید با دقت تفسیر شود. منظور از افزایش ۳۰۰ درصدی، رشد قیمت برخی اقلام و مصالح است و نباید آن را به معنای افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت تمام نهاده‌های ساختمانی یا افزایش مستقیم ۳۰۰ درصدی قیمت هر مترمربع ساختمان دانست.
آمار مرکز آمار ایران تصویر دقیق‌تری از وضعیت عمومی هزینه‌های ساخت ارائه می‌دهد.
مطابق گزارش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵، شاخص کل به ۳۳۶.۴ رسیده و نسبت به بهار سال ۱۴۰۴، ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است. همچنین تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ معادل ۲۰.۷ درصد و تورم سالانه آن ۸۰ درصد اعلام شده است.
به زبان ساده، هزینه تأمین مجموعه نهاده‌های ساختمانی در تهران طی یک سال رشد بسیار سنگینی را تجربه کرده است.
کدام بخش‌های ساخت‌وساز بیشترین افزایش قیمت را داشته‌اند؟
افزایش هزینه ساخت‌وساز فقط به یک یا دو قلم محدود نشده است.
بررسی داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد گروه‌های مختلف اجرایی و نهاده‌های ساختمانی، افزایش قیمت متفاوتی را تجربه کرده‌اند.
برای نمونه، در بهار ۱۴۰۵ بیشترین تورم نقطه‌به‌نقطه در میان گروه‌های اجرایی مربوط به چوب بوده که رشد آن به ۲۰۸.۹ درصد رسیده است. تورم سالانه گروه چوب نیز ۱۵۵.۸ درصد گزارش شده است.
در بخش‌های مختلف ساختمان، تغییر قیمت مصالح و خدمات ساختمانی می‌تواند مستقیماً بر برآورد اولیه هزینه پروژه اثر بگذارد.
این مسئله برای پروژه‌هایی که دوره ساخت طولانی دارند اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا فاصله میان زمان خرید زمین، شروع عملیات، تأمین مصالح و تکمیل ساختمان می‌تواند باعث شود برآورد اولیه هزینه با هزینه واقعی پایان پروژه تفاوت قابل توجهی داشته باشد.
چرا افزایش قیمت مصالح برای سازندگان مهم است؟
هزینه ساخت یک ساختمان تنها به قیمت سیمان، فولاد، میلگرد، بتن یا سایر مصالح محدود نمی‌شود.
یک پروژه ساختمانی مجموعه‌ای از هزینه‌ها را در بر می‌گیرد؛ از جمله:
قیمت زمین
مصالح ساختمانی
دستمزد نیروی انسانی
هزینه‌های طراحی و مهندسی
عوارض و هزینه‌های قانونی
هزینه‌های اخذ مجوز
هزینه تأمین مالی
هزینه ماشین‌آلات
حمل‌ونقل
تأسیسات مکانیکی و برقی
نما و تجهیزات
هزینه‌های اداری و بیمه
هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده پروژه
بنابراین، وقتی قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش پیدا می‌کند، هزینه تمام‌شده پروژه نیز تحت فشار قرار می‌گیرد؛ هرچند میزان اثرگذاری آن برای تمام پروژه‌ها یکسان نیست.
به همین دلیل، افزایش قیمت مصالح را باید یکی از اجزای مهم معادله قیمت تمام‌شده ساختمان دانست، نه تنها عامل تعیین‌کننده قیمت مسکن.
آیا گرانی مصالح باعث گران شدن مسکن می‌شود؟
این یکی از مهم‌ترین پرسش‌های بازار مسکن در شرایط فعلی است.
از نظر اقتصادی، افزایش هزینه ساخت می‌تواند فشار صعودی بر قیمت تمام‌شده ساختمان ایجاد کند. با این حال، قیمت نهایی مسکن تابع عوامل متعدد دیگری نیز هست.
قیمت زمین، قدرت خرید خانوارها، حجم معاملات، نرخ سود و هزینه تأمین مالی، میزان عرضه، شرایط اقتصادی و انتظارات تورمی همگی در تعیین قیمت نهایی مسکن نقش دارند.
بنابراین نمی‌توان گفت:
افزایش ۱۰۰ درصدی نهاده‌های ساختمانی الزاماً به معنای افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن است.
اما از طرف دیگر، نمی‌توان اثر افزایش شدید هزینه ساخت را نیز نادیده گرفت.
اگر هزینه ساخت یک پروژه به شکل قابل توجهی افزایش پیدا کند، ادامه ساخت با قیمت‌های قبلی برای سازنده دشوارتر خواهد شد؛ به‌خصوص در پروژه‌هایی که حاشیه سود محدود دارند یا عملیات اجرایی آنها چند سال طول می‌کشد.
یک هشدار جدی برای پروژه‌های ساختمانی طولانی‌مدت
افزایش قیمت مصالح یک پیام مهم برای بازار ساخت‌وساز دارد:
زمان در پروژه ساختمانی، هزینه دارد.
هرچه مدت اجرای پروژه طولانی‌تر شود، احتمال تغییر قیمت نهاده‌ها، دستمزدها و سایر هزینه‌های پروژه نیز افزایش پیدا می‌کند.
به همین دلیل، مدیریت زمان پروژه، برنامه‌ریزی دقیق خرید مصالح و کنترل نقدینگی، بیش از گذشته اهمیت پیدا کرده است.
پروژه‌ای که بتواند با برنامه‌ریزی مناسب، عملیات اجرایی خود را در زمان پیش‌بینی‌شده پیش ببرد، در برابر نوسانات هزینه‌ای مقاومت بیشتری خواهد داشت.
از سوی دیگر، توقف یا کند شدن عملیات اجرایی می‌تواند هزینه‌های غیرمستقیمی نیز ایجاد کند؛ هزینه‌هایی که در زمان شروع پروژه معمولاً به‌طور دقیق قابل پیش‌بینی نیستند.
آیا اکنون ساخت‌وساز صرفه اقتصادی دارد؟
پاسخ این سؤال برای تمام سازندگان یکسان نیست.
در شرایطی که قیمت نهاده‌های ساختمانی به شدت افزایش یافته، تصمیم برای آغاز یک پروژه جدید نیازمند بررسی دقیق‌تری است.
سازنده باید پیش از شروع پروژه، علاوه بر قیمت زمین، هزینه واقعی ساخت، مدت زمان اجرا، نحوه تأمین مالی، قدرت خرید بازار هدف و سناریوهای افزایش قیمت مصالح را نیز در نظر بگیرد.
به بیان دیگر، دوران برآوردهای ساده و ثابت برای پروژه‌های ساختمانی تا حد زیادی گذشته است.
امروز یک پروژه موفق، پروژه‌ای است که علاوه بر طراحی و اجرای مناسب، از نظر اقتصادی نیز بتواند در برابر تغییرات بازار مقاومت کند.
افزایش هزینه ساخت چه اثری بر خریداران دارد؟
در نگاه اول ممکن است تصور شود افزایش هزینه ساخت فقط مسئله سازندگان است؛ اما در واقع، این موضوع می‌تواند مستقیماً بر خریداران نیز اثر بگذارد.
وقتی هزینه ساخت افزایش پیدا می‌کند، قیمت تمام‌شده واحدهای جدید نیز تحت فشار قرار می‌گیرد.
در چنین شرایطی، خریداران ممکن است با چند انتخاب مواجه شوند:
خرید واحد آماده، خرید واحد در حال ساخت یا ورود به پروژه‌های پیش‌فروش و مشارکتی.
هر یک از این روش‌ها مزایا و ریسک‌های خاص خود را دارد.
در خرید واحد آماده، قیمت نهایی تا حد زیادی مشخص است؛ اما معمولاً خریدار باید سرمایه بیشتری را در زمان کوتاه‌تری تأمین کند.
در مقابل، خرید از پروژه در حال ساخت ممکن است امکان پرداخت مرحله‌ای و ورود با سرمایه اولیه متفاوتی را فراهم کند، اما بررسی اعتبار سازنده، وضعیت حقوقی پروژه، مجوزها، قرارداد و زمان‌بندی تحویل اهمیت بسیار زیادی پیدا می‌کند.
آیا افزایش قیمت مصالح به معنای حباب در بازار مسکن است؟
خیر؛ افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی را نمی‌توان به‌تنهایی نشانه حباب دانست.
حباب قیمتی مفهومی متفاوت از افزایش هزینه تمام‌شده است.
اگر قیمت یک ملک صرفاً به دلیل انتظارات و تقاضای سفته‌بازانه از ارزش بنیادی آن فاصله بگیرد، بحث حباب مطرح می‌شود.
اما زمانی که هزینه زمین، مصالح، دستمزد، تأسیسات، عوارض و سایر هزینه‌های اجرای پروژه افزایش پیدا می‌کند، بخشی از افزایش قیمت می‌تواند ناشی از رشد واقعی هزینه‌های تولید ساختمان باشد.
البته این موضوع به معنای آن نیست که هر افزایش قیمتی در بازار مسکن منطقی یا متناسب با افزایش هزینه ساخت است.
برای تحلیل دقیق بازار باید میان قیمت تمام‌شده، قیمت معاملاتی و ارزش واقعی ملک تفاوت قائل شد.
چرا آمار ۳۰۰ درصدی اهمیت دارد؟
شاید مهم‌ترین بخش خبر اخیر همین عدد باشد.
وقتی وزیر راه و شهرسازی از افزایش تا ۳۰۰ درصدی قیمت برخی مصالح ساختمانی سخن می‌گوید، مسئله فقط افزایش قیمت چند قلم کالا نیست؛ بلکه نشان‌دهنده فشار قابل توجهی است که بر زنجیره تأمین ساخت‌وساز وارد شده است.
از سوی دیگر، داده رسمی مرکز آمار که رشد ۱۰۶.۸ درصدی شاخص نهاده‌های ساختمانی تهران را نشان می‌دهد، بیانگر آن است که این فشار هزینه‌ای در سطح کلی نهاده‌های ساختمانی نیز قابل مشاهده است.
ترکیب این دو خبر، تصویری مهم از بازار ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۵ ارائه می‌کند:
ساخت ساختمان گران‌تر شده و سازندگان برای حفظ صرفه اقتصادی پروژه‌ها با شرایط دشوارتری مواجه هستند.
آینده بازار ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۵ چه خواهد شد؟
پیش‌بینی دقیق قیمت مسکن و مصالح ساختمانی به دلیل وابستگی بازار به متغیرهای متعدد امکان‌پذیر نیست؛ اما می‌توان چند روند مهم را زیر نظر داشت.
نخست، روند قیمت مصالح ساختمانی است.
دوم، میزان توان خرید مصرف‌کنندگان و تقاضای واقعی مسکن.
سوم، میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز.
چهارم، هزینه تأمین مالی پروژه‌ها.
و پنجم، سیاست‌های دولت در حوزه تولید و عرضه مسکن.
اگر رشد هزینه‌های ساخت ادامه پیدا کند اما قدرت خرید خانوارها متناسب با آن افزایش پیدا نکند، ممکن است بازار با شرایط پیچیده‌تری مواجه شود؛ به این معنا که از یک طرف هزینه تولید ساختمان افزایش پیدا کند و از طرف دیگر توان پرداخت خریداران محدود باقی بماند.
در چنین شرایطی، سرعت معاملات، نوع پروژه‌های در حال ساخت و شیوه‌های تأمین مالی اهمیت بیشتری پیدا خواهند کرد.
جمع‌بندی؛ بازار ساخت‌وساز در برابر یک آزمون جدید
بازار ساختمان در سال ۱۴۰۵ با افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت مواجه شده است.
اظهارات اخیر وزیر راه و شهرسازی درباره افزایش تا ۳۰۰ درصدی قیمت برخی مصالح ساختمانی، در کنار آمار رسمی مرکز آمار ایران درباره رشد ۱۰۶.۸ درصدی شاخص نهاده‌های ساختمانی تهران، نشان می‌دهد که سازندگان با فشار هزینه‌ای قابل توجهی روبه‌رو هستند.
با این حال، نباید از این اعداد نتیجه گرفت که قیمت مسکن نیز الزاماً به همان میزان افزایش خواهد یافت.
مسکن یک کالای تولیدی است، اما قیمت آن فقط از هزینه ساخت تشکیل نمی‌شود.
قیمت زمین، شرایط اقتصادی، قدرت خرید، میزان عرضه و تقاضا، هزینه تأمین مالی و انتظارات بازار نیز در تعیین قیمت نهایی نقش دارند.
آنچه مسلم است اینکه در چنین بازاری، برنامه‌ریزی دقیق، انتخاب مصالح، کنترل هزینه، سرعت مناسب اجرای پروژه و اعتبار سازنده بیش از گذشته اهمیت پیدا می‌کند.
برای خریداران نیز یک پیام روشن وجود دارد:
در شرایطی که هزینه ساخت با سرعت زیادی تغییر می‌کند، تصمیم‌گیری درباره خرید ملک صرفاً بر اساس قیمت امروز کافی نیست؛ بلکه باید کیفیت پروژه، وضعیت حقوقی، سابقه سازنده، زمان تحویل، نحوه پرداخت و چشم‌انداز هزینه‌های ساخت نیز مورد بررسی قرار گیرد.
بازار ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۵ وارد مرحله‌ای شده است که در آن، مدیریت هزینه و زمان دیگر یک مزیت رقابتی ساده نیست؛ بلکه می‌تواند یکی از عوامل تعیین‌کننده موفقیت یا شکست یک پروژه باشد.
منابع خبر
اظهارات وزیر راه و شهرسازی درباره افزایش قیمت مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۵.
گزارش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ و داده‌های مرکز آمار ایران.
