۱۰ خطری که قبل از خرید خانه با قولنامه باید بدانید
خرید ملک یکی از بزرگترین معاملات مالی زندگی است؛ اما گاهی یک قیمت وسوسهکننده باعث میشود خریدار بدون بررسی دقیق اسناد و وضعیت حقوقی ملک، قرارداد را امضا و بخش زیادی از پول را پرداخت کند.
اینجاست که یک سؤال مهم مطرح میشود:
خرید ملک قولنامهای بدون بررسی حقوقی چه خطراتی دارد؟
پاسخ کوتاه این است: ریسک سیار بالایی دارد.
این خطر فقط به کلاهبرداری محدود نمیشود. ممکن است فروشنده مالک واقعی نباشد، ملک در رهن یا توقیف باشد، قبلاً به شخص دیگری فروخته شده باشد، فروشنده اختیار قانونی انتقال نداشته باشد یا حتی در صورت بروز اختلاف، راهکار حقوقی مورد انتظار خریدار برای او قابل استفاده نباشد.
بهخصوص پس از تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دیگر نمیتوان با همان نگاه سنتی گذشته به خرید و فروش ملک با قولنامه عادی نگاه کرد. ماده ۱ این قانون برای اعمال حقوقی مشمول خود، ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را الزامی کرده و برای برخی معاملات ثبتنشده، محدودیتهای مهمی در پذیرش دعاوی و ادله در مراجع قضایی پیشبینی کرده است.
در این مقاله مهمترین خطرات خرید خانه قولنامهای را بررسی میکنیم.
۱. شاید فروشنده مالک واقعی ملک نباشد
اولین و مهمترین خطر در خرید ملک قولنامهای این است که شخصی که مقابل شما نشسته، الزاماً مالک قانونی ملک نباشد.
ممکن است فردی:
– وکیل مالک باشد؛- وارث یکی از مالکان باشد؛- مالک مشاعی باشد؛- قبلاً ملک را فروخته باشد؛- یا حتی بدون داشتن اختیار قانونی، خود را فروشنده معرفی کند.
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، پس از ثبت ملک در دفتر املاک، دولت اصولاً شخصی را مالک میشناسد که ملک به نام او ثبت شده یا انتقال رسمی به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین صرف اینکه فروشنده یک قولنامه قدیمی یا حتی مدارکی در اختیار دارد، به این معنا نیست که بدون بررسی میتوان مالکیت او را قطعی فرض کرد.
راهکار چیست؟
قبل از پرداخت پول باید سند مالکیت، هویت فروشنده، سمت و اختیار او و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.
۲. ممکن است ملک قبلاً به شخص دیگری فروخته شده باشد
یکی از خطرناکترین اتفاقات در معاملات قولنامهای، فروش یک ملک به چند نفر است.
فرض کنید شما آپارتمانی را با مبلغ ۸ میلیارد تومان خریداری میکنید و ۶ میلیارد تومان آن را همان ابتدا میپردازید.
بعد متوجه میشوید فروشنده همان ملک را قبلاً یا بعداً به شخص دیگری نیز منتقل کرده است.
در چنین شرایطی اختلاف میان خریداران، فروشنده و مالک رسمی میتواند یک پرونده پیچیده ملکی ایجاد کند.
نکته مهم این است که در نظام جدید ثبت رسمی، نباید تصور کرد هر اختلافی در نهایت با یک دادخواست ساده الزام به تنظیم سند رسمی حل خواهد شد.
ماده ۱ قانون الزام در موارد مشمول خود، برای اعمال حقوقی ثبتنشده آثار جدی در خصوص قابلیت استماع دعاوی از جمله اثبات یا تنفیذ معامله، الزام به تنظیم سند رسمی و برخی دعاوی دیگر مقرر کرده است.
بنابراین بررسی سوابق ملک قبل از خرید، بسیار مهمتر از گذشته است.
۳. ممکن است ملک در رهن بانک باشد
یکی دیگر از خطرات خرید ملک قولنامهای، خرید ملکی است که در رهن بانک یا شخص ثالث قرار دارد.
ممکن است فروشنده به شما بگوید:
««ملک مشکلی ندارد، فقط سندش فعلاً در رهن بانک است و بعداً فک رهن میکنم.»»
اما خریدار نباید صرفاً به این وعده اعتماد کند.
وضعیت رهن باید از طریق استعلام و بررسی اسناد مشخص شود و در قرارداد نیز دقیقاً تعیین شود که:
– فک رهن بر عهده چه کسی است؟- چه زمانی باید انجام شود؟- مبلغ بدهی چقدر است؟- اگر فروشنده فک رهن نکرد چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟- انتقال رسمی سند در چه مرحلهای انجام خواهد شد؟
ملک در رهن را بدون بررسی تخصصی خریداری نکنید.
۴. ممکن است ملک توقیف شده باشد
گاهی خریدار از وجود توقیف قضایی یا ثبتی ملک اطلاعی ندارد.
ممکن است فروشنده به دلیل بدهی، محکومیت مالی یا یک پرونده قضایی، با محدودیت در نقلوانتقال ملک مواجه باشد.
اگر خریدار بدون بررسی وضعیت ثبتی و قضایی وارد معامله شود، ممکن است پس از پرداخت پول با این سؤال مواجه شود که:
چرا انتقال سند انجام نمیشود؟
به همین دلیل، پیش از معامله باید وضعیت ملک از نظر بازداشت، رهن و محدودیتهای ثبتی بررسی شود.
۵. ممکن است فروشنده اختیار فروش نداشته باشد
همیشه فروشنده همان مالک رسمی نیست.
برای مثال ممکن است ملک:
– ورثهای باشد؛
– مشاع باشد؛
– متعلق به شخص حقوقی باشد؛
– با وکالتنامه فروخته شود؛- متعلق به محجور باشد؛
– یا فروشنده نماینده قانونی مالک معرفی شده باشد.
در چنین شرایطی فقط دیدن یک کارت ملی یا یک وکالتنامه کافی نیست.
باید بررسی شود که فروشنده واقعاً اختیار انتقال همان ملک را دارد یا خیر.
بهخصوص در معاملات وکالتی باید اعتبار و حدود اختیارات وکالتنامه، امکان عزل، فوت یا حجر موکل و سایر مسائل مؤثر بر اعتبار وکالت بررسی شود.
۶. ممکن است متراژ، پارکینگ یا انباری با چیزی که میخرید متفاوت باشد
گاهی مشکل اصلی مالکیت نیست؛ بلکه موضوع معامله دقیقاً همان چیزی نیست که خریدار تصور میکند.
مثلاً فروشنده میگوید:
««این واحد ۱۲۰ متر است و یک پارکینگ و یک انباری دارد.»»
اما هنگام بررسی مدارک مشخص میشود:
– متراژ واقعی کمتر است؛- پارکینگ متعلق به واحد دیگری است؛- پارکینگ مزاحم است؛- انباری در سند یا صورتمجلس تفکیکی وجود ندارد؛- یا مشخصات واحد با مدارک رسمی مطابقت ندارد.
به همین دلیل، در خرید آپارتمان فقط نباید خود واحد را ببینید؛ باید سند، صورتمجلس تفکیکی، پارکینگ، انباری و مشخصات ثبتی نیز بررسی شود.
۷. ممکن است سند رسمی به نام شما منتقل نشود
یکی از رایجترین مشکلات معاملات قولنامهای این است که فروشنده پس از دریافت پول، برای انتقال سند رسمی همکاری نمیکند.
در گذشته خریدار در بسیاری از موارد میتوانست با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی موضوع را پیگیری کند.
اما امروز، به دلیل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این مسئله باید با توجه به تاریخ معامله، وضعیت ملک و شمول یا عدم شمول قانون تحلیل شود.
ماده ۱ قانون الزام مقرر کرده است که پس از تحقق شرایط زمانی مقرر در قانون، اعمال حقوقی مشمول آن باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند و در صورت عدم ثبت، برخی دعاوی مربوط به آن اعمال حقوقی قابل استماع نخواهند بود.
بنابراین این تصور که:
«قولنامه را امضا میکنم و بعداً حتماً سند را به نامم میزنم»
دیگر یک فرض مطمئن برای تمام معاملات نیست.
۸. این خرید ممکن است شما را درگیر یک پرونده چندساله کند
گاهی خریدار تصور میکند با پرداخت پول و تحویل گرفتن ملک، معامله تمام شده است.
اما اگر مشکلی در مالکیت یا وضعیت ثبتی ملک وجود داشته باشد، ممکن است خریدار وارد زنجیرهای از اختلافات شود:
فروشنده ← مالک رسمی ← خریدار اول ← خریدار دوم ← بانک یا طلبکار ← مراجع قضایی
در این شرایط ممکن است موضوع به کارشناسی، استعلامهای ثبتی، دعاوی متعدد و پیگیری طولانیمدت منجر شود.
بنابراین بهترین زمان برای استفاده از وکیل، قبل از معامله است، نه زمانی که اختلاف ایجاد شده است.
۹. پیشفروش آپارتمان با قولنامه ریسک بیشتری دارد
خرید آپارتمان در حال ساخت یا پیشفروش ساختمان شرایط حساستری دارد.
قانون پیشفروش ساختمان برای قرارداد پیشفروش تشریفات خاصی مقرر کرده و ماده ۳ این قانون، تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن را از طریق سند رسمی پیشبینی کرده است. همچنین ماده ۴ مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت یا مستند رسمی مربوط به حق احداث بنا و پروانه ساخت را برای تنظیم قرارداد مورد توجه قرار داده است.
بنابراین اگر سازنده یا فروشنده به شما پیشنهاد دهد:
««فعلاً یک قولنامه ساده بنویسیم، بعداً سندش را درست میکنیم.»»
باید بسیار محتاط باشید.
در پروژههای ساختمانی، علاوه بر مالکیت زمین، باید پروانه ساختمانی، وضعیت عرصه، حقوق سازنده، مشخصات واحد، پارکینگ، انباری، زمان تحویل و نحوه انتقال سند نیز بررسی شود.
۱۰. قرارداد ممکن است از نظر حقوقی ضعیف باشد
حتی اگر فروشنده مالک واقعی باشد و ملک هیچ مشکل ثبتی نداشته باشد، یک قرارداد ضعیف میتواند در آینده مشکلساز شود.
یک مبایعهنامه حرفهای باید تکلیف موضوعاتی مانند:
- مبلغ دقیق معامله
- نحوه پرداخت ثمن
- تاریخ تحویل
- تاریخ انتقال سند
- وجه التزام
- شرایط فسخ
- وضعیت رهن و بدهی
- پارکینگ و انباری
- خسارت تأخیر
- تعهدات فروشنده
- تعهدات خریدار
- نحوه حل اختلاف
- و شرایط انحلال قرارداد
را مشخص کند.
قانون الزام نیز در ماده ۲ امکان تنظیم و ثبت قراردادهای خصوصی مرتبط با اموال غیرمنقول از جمله قولنامه و مبایعهنامه را در دفاتر اسناد رسمی پیشبینی کرده است.
بنابراین «داشتن قرارداد» کافی نیست؛ محتوای قرارداد و نحوه ثبت آن نیز اهمیت دارد.
از فروشنده ملک چه مدارکی بخواهیم؟
قبل از خرید ملک، حداقل این مدارک باید بررسی شوند:
سند مالکیت
برای بررسی مالک رسمی و مشخصات ثبتی ملک.
مدارک هویتی فروشنده
برای تطبیق هویت و سمت فروشنده.
وکالتنامه
در صورت وکالتی بودن معامله.
پایانکار و پروانه ساختمانی
برای ساختمانهای احداثشده یا در حال ساخت، حسب مورد.
صورتمجلس تفکیکی
برای آپارتمانهایی که تفکیک آنها انجام شده است.
وضعیت پارکینگ و انباری
برای جلوگیری از اختلاف در مورد ملحقات واحد.
استعلام وضعیت ثبتی
برای بررسی رهن، بازداشت و محدودیتهای نقلوانتقال.
سوابق قرارداد
بهخصوص در معاملات قولنامهای یا زنجیرهای.
آیا قولنامه کد رهگیری داشته باشد، معامله امن است؟
خیر.
کد رهگیری به معنای انتقال رسمی مالکیت نیست.
بنابراین این جمله که:
««قرارداد کد رهگیری دارد، پس دیگر هیچ خطری وجود ندارد»»
از نظر حقوقی قابل اتکا نیست.
کد رهگیری ممکن است بخشی از فرآیند ثبت اطلاعات معامله باشد، اما خریدار همچنان باید مالکیت، وضعیت ثبتی و شرایط حقوقی ملک را بررسی کند.
قبل از خرید ملک قولنامهای این ۸ سؤال را بپرسید
قبل از امضای قرارداد از خودتان بپرسید:
۱. مالک رسمی ملک چه کسی است؟
۲. فروشنده چه سمتی برای انتقال ملک دارد؟
۳. آیا ملک در رهن یا توقیف است؟
۴. آیا ملک قبلاً به شخص دیگری فروخته شده است؟
۵. مشخصات واحد با سند و مدارک رسمی مطابقت دارد؟
۶. آیا معامله مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است؟
۷. آیا قرارداد باید به صورت رسمی ثبت شود؟
۸. اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکرد، دقیقاً چه راهکار حقوقی برای من وجود دارد؟
اگر پاسخ یکی از این سؤالها را نمیدانید، بهتر است قبل از پرداخت وجه، معامله را متوقف و بررسی حقوقی انجام دهید.
جمعبندی؛ چرا بررسی حقوقی قبل از خرید ملک ضروری است؟
خرید ملک قولنامهای بدون بررسی حقوقی میتواند شما را با خطراتی مانند فروش مال غیر، فروش ملک به چند نفر، وجود رهن یا توقیف، نداشتن اختیار فروشنده، اختلاف در متراژ و پارکینگ، عدم امکان انتقال سند و مشکلات ناشی از ثبتنشدن معامله مواجه کند.
از طرف دیگر، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باعث شده وضعیت ثبتی ملک و نحوه ثبت معامله، اهمیت بیشتری از گذشته پیدا کند.
بنابراین اگر قصد خرید خانه، آپارتمان، زمین یا سرمایهگذاری در یک پروژه ساختمانی را دارید، فقط قیمت و موقعیت ملک را بررسی نکنید.
قبل از اینکه پول خود را پرداخت کنید، مطمئن شوید چیزی که میخرید از نظر حقوقی همان چیزی است که تصور میکنید.
قبل از امضای قولنامه، ملک را حقوقی بررسی کنید
هزینه یک بررسی حقوقی قبل از معامله، در برابر ریسک از دست رفتن سرمایه یک معامله ملکی، بسیار ناچیز است.تیم حقوقی گهر سازه ایلیا با بهرهگیری از وکلای متخصص در حوزه حقوق املاک، قراردادهای ملکی، دعاوی ثبتی، پیشفروش ساختمان، مشارکت در ساخت و انتقال سند رسمی، آماده بررسی اسناد و قراردادهای ملکی پیش از انجام معامله است.
اگر قصد خرید ملک قولنامهای، خرید آپارتمان، پیشخرید واحد، خرید زمین یا سرمایهگذاری در پروژه ساختمانی دارید، قبل از امضای قرارداد و پرداخت وجه، قرارداد و وضعیت حقوقی ملک خود را به وکلای متخصص تیم حقوقی گهر سازه ایلیا بسپارید.
معامله امن، از یک بررسی حقوقی دقیق شروع میشود.
گهر سازه ایلیا؛ ساخت مطمئن، پشتوانه حقوقی مطمئن.
