سامانه ثبت ادعا یا سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) یکی از مهم‌ترین تحولات نظام ثبت املاک در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این سامانه با هدف ساماندهی ادعاهای مربوط به مالکیت املاک فاقد سند رسمی، شناسایی وضعیت حقوقی املاک و فراهم کردن مسیر تبدیل ادعاهای غیررسمی به مالکیت رسمی ایجاد شده است.
راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از ۱ خرداد ۱۴۰۵ آغاز شده است. مطابق اعلان رسمی، در مرحله نخست، املاکی که برای آنها در فاصله زمانی ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ سند رسمی حدنگار صادر شده مشمول اجرای سامانه شده‌اند و برای املاکی که پس از آن تاریخ سند حدنگار دریافت می‌کنند، تاریخ شمول سامانه بر اساس زمان صدور سند تعیین می‌شود. درباره سایر املاک نیز تاریخ شمول باید به صورت رسمی اعلام شود.
بنابراین، اگر شخصی ملکی را با قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، نسق زراعی، ارث یا سایر مستندات عادی در اختیار دارد، اما مالکیت او هنوز در دفتر املاک به صورت رسمی تثبیت نشده است، موضوع سامانه ثبت ادعا می‌تواند مستقیماً بر وضعیت حقوقی او اثرگذار باشد.
در این مقاله، مفهوم سامانه ثبت ادعا، اشخاص مشمول، مهلت‌های قانونی، مدارک مورد نیاز، نقشه UTM، آثار ثبت‌نکردن ادعا و رابطه این سامانه با دعاوی ملکی را به صورت دقیق بررسی می‌کنیم.
سامانه ثبت ادعا چیست؟
سامانه ثبت ادعا، همان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
قانون‌گذار با ایجاد این سامانه تلاش کرده است اطلاعات مربوط به ادعاهای غیررسمی درباره اموال غیرمنقول را یکجا جمع‌آوری و سپس برای تعیین تکلیف آنها مسیر قانونی مشخصی ایجاد کند.
بر اساس ماده ۱۰ قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مربوط به:
– مالکیت عین ملک؛- مالکیت منافع بیش از دو سال؛- حق انتفاع؛- حق ارتفاق؛
و مستندات مربوط به این ادعاها ایجاد کند؛ مشروط بر اینکه ادعا پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی باشد.
نکته مهم این است که ثبت ادعا در سامانه به معنای صدور سند مالکیت یا تأیید نهایی مالکیت شخص نیست.
سامانه صرفاً نقطه شروع فرایند ساماندهی است. پس از ثبت ادعا، حسب مورد باید اقدامات قانونی لازم برای تعیین تکلیف ملک و اخذ سند رسمی انجام شود.
سامانه ساغر از چه تاریخی راه‌اندازی شده است؟
یکی از مهم‌ترین نکات در خصوص سامانه ثبت ادعا، تعیین تاریخ آغاز مهلت‌های قانونی است.
مطابق اعلان رسمی رئیس قوه قضائیه، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی برای املاکی که در فاصله ۱/۱/۱۳۹۶ تا ۳۱/۲/۱۴۰۵ سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده، از تاریخ ۱/۳/۱۴۰۵ راه‌اندازی رسمی شده است.
همچنین برای املاکی که از تاریخ ۱ خرداد ۱۴۰۵ تا زمان اعلان رسمی بعدی سند حدنگار دریافت می‌کنند، تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به آن ملک، روز صدور سند حدنگار خواهد بود.
در مورد سایر املاک، تاریخ شمول سامانه باید متعاقباً از طریق سازوکار پیش‌بینی‌شده در اعلان رسمی اعلام شود.
بنابراین نمی‌توان بدون بررسی وضعیت ثبتی هر ملک گفت «مهلت ثبت ادعا برای همه املاک از اول خرداد ۱۴۰۵ شروع شده است». تاریخ شمول سامانه باید نسبت به ملک مشخص مورد بررسی قرار گیرد.
این نکته از نظر حقوقی اهمیت بسیار زیادی دارد.
چه کسانی باید در سامانه ثبت ادعا کنند؟
مطابق آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰، اشخاصی که دارای ادعای حقوقی نسبت به ملک هستند اما در چارچوب تعریف قانونی، سند رسمی موضوع ماده ۱۰ به نام آنها وجود ندارد، در صورت وجود ادعای مشمول ماده ۱۰ مکلف به درج ادعا در سامانه هستند.
برای مثال ممکن است شخصی ملکی را سال‌ها قبل با یک مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده باشد، ثمن معامله را نیز پرداخت کرده و ملک را تحویل گرفته باشد، اما انتقال رسمی در دفترخانه انجام نشده باشد.
در چنین شرایطی، وجود یک قولنامه به خودی خود به معنای آن نیست که شخص می‌تواند موضوع ثبت ادعا را نادیده بگیرد.
همچنین ممکن است شخصی دارای:
– سند عادی مالکیت؛
– مبایعه‌نامه؛
– قولنامه؛
– صلح‌نامه؛
– تقسیم‌نامه؛
– نسق زراعی؛
– رأی قطعی دادگاه؛
– استشهادیه؛
– گواهی حصر وراثت؛
یا سایر ادله و مستندات مربوط به ادعای مالکیت باشد.
آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ نیز این قبیل اسناد و ادله را در زمره مستندات قابل ارائه برای ادعا قرار داده است.
پیشنهاد می‌کنیم پیش از هر اقدامی، نکات مهم راهنمای خرید ملک قولنامه‌ای و تفاوت‌های حقوقی تفاوت سند رسمی و قولنامه عادی را بررسی فرمایید…»
آیا داشتن قولنامه به معنی مالکیت رسمی است؟
خیر.
یکی از مهم‌ترین اشتباهات در پرونده‌های ملکی، یکسان دانستن ادعای مالکیت، مالکیت حقوقی و مالکیت رسمی است.
ممکن است یک شخص به استناد مبایعه‌نامه عادی، مدعی انتقال ملک باشد و حتی بتواند حقوق
ناشی از آن قرارداد را در مراجع قضایی پیگیری کند؛ اما این موضوع با ثبت مالکیت در دفتر املاک و صدور سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
هدف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز حرکت از وضعیت پراکنده اسناد و معاملات غیررسمی به سمت تثبیت و ثبت رسمی حقوق مربوط به املاک است.
بنابراین، سامانه ثبت ادعا را نباید «سامانه ثبت سند مالکیت» تصور کرد.
ثبت ادعا = شروع فرایند ساماندهی
و
صدور سند رسمی = نتیجه فرایند قانونی تثبیت مالکیت
است.
مهلت ثبت ادعا در سامانه ساغر چقدر است؟
طبق ماده ۱۰ قانون و آیین‌نامه اجرایی آن، اصل بر این است که مدعیان باید ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به درج ادعا، مستندات و نقشه محدوده مورد ادعا اقدام کنند.
برای املاکی که سامانه نسبت به آنها از ۱ خرداد ۱۴۰۵ راه‌اندازی شده است، این مهلت دو ساله در چارچوب مقررات مربوط قابل محاسبه است.
در نتیجه، برای این دسته از املاک، موضوع مهلت ثبت ادعا تا سال ۱۴۰۷ اهمیت ویژه‌ای دارد.
اما یک نکته بسیار مهم وجود دارد:
نباید تاریخ ۱ خرداد ۱۴۰۵ را بدون بررسی وضعیت ملک، به همه املاک تسری داد.
زیرا مطابق اعلان رسمی، راه‌اندازی سامانه نسبت به برخی املاک بر اساس تاریخ صدور سند حدنگار و نسبت به سایر املاک منوط به اعلام رسمی بعدی است.
اگر مهلت ثبت ادعا تمام شود چه اتفاقی می‌افتد؟
این یکی از مهم‌ترین پرسش‌های مالکان املاک قولنامه‌ای است.
قانون برای ثبت ادعا و سپس انجام اقدامات قانونی، مواعد مشخصی پیش‌بینی کرده است. بنابراین شخصی که ادعای مشمول ماده ۱۰ دارد نباید تصور کند که می‌تواند ثبت ادعا را برای همیشه به آینده موکول کند.
مطابق گزارش‌های رسمی منتشرشده درباره اجرای سامانه، در خصوص املاک مشمول، پس از پایان مهلت قانونی ثبت ادعا، آثار حقوقی پیش‌بینی‌شده در قانون نسبت به ادعاهای ثبت‌نشده ایجاد خواهد شد و ضرورت اقدام به‌موقع بسیار جدی است.
به همین دلیل، توصیه حقوقی مهم این است که مالک یا مدعی مالکیت، ثبت ادعا را به روزهای پایانی مهلت موکول نکند.
زیرا ثبت ادعا تنها یک ورود اطلاعات ساده نیست و ممکن است تهیه نقشه، تعیین دقیق محدوده، بررسی سوابق ثبتی و جمع‌آوری مستندات نیازمند زمان باشد.
آیا ثبت ادعا در سامانه به تنهایی کافی است؟
خیر.
این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که باید به آن توجه کرد.
ماده ۱۰ قانون صرفاً به ثبت ادعا اکتفا نکرده است. مطابق قانون، مدعی پس از درج ادعا باید در مهلت قانونی، حسب مورد برای:
– تنظیم سند رسمی؛- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی؛- طرح دعوای مرتبط؛- یا انجام سایر اقدامات قانونی لازم برای اخذ سند رسمی مالکیت؛
اقدام کند و مدرک مربوط به اقدام خود را در سامانه درج نماید.
در نتیجه، ثبت ادعا نقطه پایان نیست؛ بلکه آغاز یک فرایند حقوقی و ثبتی است.
بعد از ثبت ادعا چه اقدامی باید انجام شود؟
مسیر بعدی کاملاً به وضعیت حقوقی ملک بستگی دارد.
برای مثال، اگر شخصی ملکی را با قولنامه خریداری کرده و فروشنده رسمی ملک مشخص است اما از انتقال سند خودداری می‌کند، ممکن است موضوع نیازمند پیگیری حقوقی برای الزام به تنظیم سند رسمی باشد.
در پرونده‌ای دیگر ممکن است ملک فاقد سابقه ثبتی کامل باشد و موضوع در چارچوب قوانین تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی قرار گیرد.
در موارد دیگر نیز ممکن است اختلاف میان چند مدعی وجود داشته باشد و موضوع به رسیدگی قضایی نیاز پیدا کند.
بنابراین نمی‌توان یک نسخه واحد برای همه املاک تجویز کرد.
اقدام صحیح پس از ثبت ادعا، وابسته به منشأ حق، سابقه ثبتی ملک، نوع مستندات، وضعیت مالک رسمی، حدود ملک و وجود یا عدم وجود معارض است.
نقشه UTM در ثبت ادعا چه نقشی دارد؟
یکی از تفاوت‌های مهم سامانه جدید با بسیاری از فرایندهای سنتی، تأکید بر موقعیت مکانی دقیق ملک است.
مطابق آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰، درج ادعا باید همراه با نقشه دارای مختصات جغرافیایی محدوده مورد ادعا، یعنی نقشه UTM، و جدول اطلاعات توصیفی مربوط به ملک باشد.
این موضوع اهمیت بسیار زیادی دارد؛ زیرا در بسیاری از اختلافات ملکی، مشکل اصلی فقط «چه کسی مالک است؟» نیست؛ بلکه پرسش اساسی این است که دقیقاً کدام قطعه زمین موضوع ادعاست؟
نقشه UTM می‌تواند در تعیین:
– مساحت؛- ابعاد؛- حدود اربعه؛- موقعیت جغرافیایی؛- جانمایی پلاک؛- و ارتباط ملک با قطعات مجاور
نقش مهمی داشته باشد.
مطابق آیین‌نامه، تهیه نقشه نیز باید از طریق اشخاص و مراجع دارای صلاحیت مقرر انجام شود.
چه مدارکی برای ثبت ادعا لازم است؟
با توجه به نوع ملک و منشأ ادعا، مدارک می‌تواند متفاوت باشد؛ اما به طور کلی، مستندات مربوط به ادعا اهمیت اساسی دارند.
برخی از مدارکی که ممکن است در فرایند مورد استفاده قرار گیرند عبارت‌اند از:
– مبایعه‌نامه؛- قولنامه؛- صلح‌نامه؛- تقسیم‌نامه؛- هبه‌نامه؛- آرای قضایی؛- نسق زراعی؛- استشهادیه؛- گواهی حصر وراثت؛- اسناد و مدارک ثبتی؛- مدارک مربوط به تصرف؛- و سایر ادله‌ای که بتواند منشأ ادعا را اثبات کند.
آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ نیز مستندات ادعا را به صورت نسبتاً گسترده تعریف کرده است.
با این حال، وجود یک مدرک در سامانه به معنی اثبات قطعی مالکیت نیست. ارزش اثباتی هر مدرک در نهایت با توجه به قوانین و اوضاع و احوال پرونده ارزیابی می‌شود.
آیا رأی قطعی دادگاه هم باید در سامانه ثبت ادعا درج شود؟
در برخی شرایط، بله.
مطابق آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰، اشخاصی که پیش از راه‌اندازی سامانه دارای حکم قطعی به نفع خود بوده‌اند اما این حکم منتهی به صدور سند رسمی یا درج مالکیت در دفتر املاک نشده است نیز ممکن است مکلف به درج ادعا و انجام تکالیف مقرر باشند.
این حکم نشان می‌دهد که حتی داشتن رأی قطعی نیز در برخی وضعیت‌ها لزوماً به معنای پایان فرایند ثبتی نیست.
بنابراین، شخصی که رأی قطعی مالکیت یا الزام به تنظیم سند در اختیار دارد نیز باید وضعیت ثبتی ملک و تکالیف ناشی از ماده ۱۰ را به صورت موردی بررسی کند.
آیا املاک فاقد سابقه ثبتی هم مشمول سامانه هستند؟
اصل مقررات آیین‌نامه صرفاً به املاک دارای سابقه ثبتی کامل محدود نشده است.
مطابق آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰، حتی در خصوص اراضی و املاکی که عملیات ثبتی آنها خاتمه نیافته یا فاقد سابقه ثبتی هستند نیز تکالیف مربوط به درج ادعا پیش‌بینی شده است.
البته نحوه رسیدگی و تعیین تکلیف چنین املاکی ممکن است با ملکی که دارای پلاک ثبتی و سند حدنگار مشخص است تفاوت داشته باشد.
به همین دلیل، در پرونده‌های مربوط به اراضی روستایی، اراضی کشاورزی، املاک فاقد سابقه ثبتی، نسق‌های زراعی و املاک واقع در محدوده‌های خاص بررسی تخصصی وضعیت ثبتی پیش از هر اقدامی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
تکلیف وراث در سامانه ثبت ادعا چیست؟
اگر صاحب ادعا فوت کرده باشد، وراث نیز باید وضعیت حقوقی ملک و ادعای مورث را بررسی کنند.
آیین‌نامه حتی امکان درج ادعا توسط وراث را در شرایط مقرر پیش‌بینی کرده است. در نتیجه، فوت مدعی به معنای از بین رفتن ضرورت تعیین تکلیف وضعیت ملک نیست.
در چنین مواردی، اسناد مربوط به انحصار وراثت و مدارک مربوط به منشأ مالکیت مورث می‌تواند اهمیت داشته باشد.
اگر دو نفر درباره یک ملک ادعای مالکیت داشته باشند چه می‌شود؟
این وضعیت یکی از موارد مهمی است که سامانه برای شناسایی و مدیریت آن طراحی شده است.
مطابق آیین‌نامه، سامانه باید امکان شناسایی ادعاهای متعارض نسبت به یک موقعیت مکانی را فراهم کند و در صورت درج ادعاهای متعارض و انجام اقدامات قانونی مربوط، اطلاعات لازم به مراجع ذی‌ربط منتقل شود.
بنابراین، سامانه قرار نیست صرفاً یک «فرم اینترنتی» برای ثبت اطلاعات باشد؛ بلکه باید با سامانه‌های ثبتی و مراجع قانونی مرتبط شود تا وضعیت ادعاهای متعارض قابل رصد باشد.
البته ثبت یک ادعا و نمایش آن در سامانه به معنای ترجیح خودکار آن ادعا بر ادعای شخص دیگر نیست.
تشخیص حق نهایی همچنان تابع مقررات ثبتی و قضایی است.
تفاوت سامانه ثبت ادعا با سامانه کاتب چیست؟
این دو سامانه را نباید با یکدیگر یکی دانست.
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا ساغر بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام، عمدتاً برای ساماندهی ادعاهای مربوط به حقوق غیررسمی ایجاد شده است.
در مقابل، کاتب یک بستر خدمات ثبتی و الکترونیکی گسترده‌تر است که خدمات متعددی را در حوزه ثبت اسناد و معاملات ارائه می‌کند.
بنابراین اگر فردی قرارداد ملکی خود را در یکی از بسترهای الکترونیکی ثبت کند، نباید بدون بررسی نوع خدمت و اثر حقوقی آن نتیجه بگیرد که تمام الزامات ماده ۱۰ یا سایر مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول انجام شده است.
نام سامانه به تنهایی تعیین‌کننده اثر حقوقی اقدام نیست؛ نوع اقدام و مبنای قانونی آن اهمیت دارد.
آیا ثبت ادعا باعث صدور خودکار سند مالکیت می‌شود؟
خیر.
ثبت ادعا صرفاً اطلاعات مربوط به ادعای شخص و مستندات آن را وارد فرایند قانونی می‌کند.
پس از آن، بسته به وضعیت ملک و نوع ادعا، باید مراحل قانونی مربوط به تثبیت مالکیت و صدور سند طی شود.
به بیان ساده:
قولنامه → ثبت ادعا → اقدام قانونی لازم → بررسی و تعیین تکلیف → صدور سند رسمی
یک فرایند کلی است و ممکن است بسته به پرونده، مراحل و مراجع متفاوتی داشته باشد.
چرا ثبت ادعا برای مالکان املاک قولنامه‌ای اهمیت دارد؟
املاک قولنامه‌ای همواره یکی از مهم‌ترین منابع اختلافات ملکی بوده‌اند.
فروش‌های متعدد یک ملک، تعارض قولنامه‌ها، اختلاف در حدود اربعه، ادعای مالکیت وراث، معاملات معارض، اختلاف درباره اصالت اسناد و دشواری تعیین مالک واقعی از جمله مشکلاتی هستند که در معاملات غیررسمی ممکن است ایجاد شوند.
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با ایجاد یک ساختار متمرکز برای ثبت ادعا و اتصال به اطلاعات مکانی و ثبتی، تلاش می‌کند این وضعیت را ساماندهی کند.
از این منظر، اجرای ماده ۱۰ صرفاً یک تغییر اداری نیست؛ بلکه می‌تواند رویکرد حقوقی معاملات و دعاوی ملکی در کشور را تغییر دهد.
در خصوص واحدهای در حال احداث یا پیش‌خرید، توجه به شرایط پیپیش‌فروش ساختمان، یکی از پرچالش‌ترین مباحث حقوقی و اجتماعی در ایران معاصر استش‌فروش ساختمان و الزامات قانونی آن هم‌راستا با ثبت ادعا در سامانه ساغر ضرورت دوچندان دارد
آیا ثبت ادعا برای خریدار یک ملک قولنامه‌ای ضروری است؟
اگر ادعای شخص در محدوده اشخاص و حقوق مشمول ماده ۱۰ قرار گیرد، باید تکلیف او نسبت به سامانه و مواعد قانونی مشخص شود.
به عنوان مثال، فرض کنید شخصی در سال ۱۴۰۲ آپارتمانی را با مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده، ثمن را پرداخته و ملک نیز تحویل او شده است؛ اما سند رسمی همچنان به نام فروشنده است.
صرف اینکه خریدار قولنامه در اختیار دارد، نباید باعث شود تصور کند نیازی به بررسی مقررات جدید ندارد.
باید مشخص شود:
۱. سند رسمی ملک چه نوع سندی است؟
۲. سند حدنگار چه تاریخی صادر شده است؟
۳. ملک در چه وضعیتی در سامانه قرار دارد؟
۴. ادعای خریدار مشمول ماده ۱۰ هست یا خیر؟
۵. آیا باید ادعا در سامانه درج شود؟
۶. پس از ثبت ادعا، چه اقدام قانونی باید انجام شود؟
۷. آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی لازم است؟
۸. آیا شخص ثالث یا معارضی وجود دارد؟
این بررسی‌ها می‌تواند از بروز یک اشتباه حقوقی پرهزینه جلوگیری کند.
مهم‌ترین اشتباهات هنگام ثبت ادعای مالکیت
۱. تصور اینکه ثبت ادعا همان ثبت مالکیت است
ثبت ادعا، سند مالکیت ایجاد نمی‌کند.
۲. بی‌توجهی به مهلت قانونی
مواعد ماده ۱۰ را نباید نادیده گرفت.
۳. ثبت اطلاعات نادرست درباره محدوده ملک
اختلاف میان نقشه، سند، قولنامه و تصرف می‌تواند بعداً منشأ اختلاف جدی شود.
۴. تهیه نقشه UTM بدون بررسی حقوقی
نقشه دقیق فنی به تنهایی مشکلات حقوقی مالکیت را حل نمی‌کند.
۵. تصور اینکه داشتن قولنامه همه چیز را حل می‌کند
قولنامه می‌تواند مستند ادعا باشد، اما جایگزین فرایند قانونی ثبت رسمی نیست.
۶. ثبت ادعا و سپس رها کردن پرونده
مطابق ماده ۱۰، پس از درج ادعا نیز اقدامات قانونی دیگری ممکن است لازم باشد.
سامانه ثبت ادعا چه تأثیری بر دعاوی ملکی دارد؟
اجرای ماده ۱۰ می‌تواند در آینده بر نحوه طرح و رسیدگی به بسیاری از دعاوی ملکی اثرگذار باشد.
به‌خصوص در دعاوی مرتبط با:
– الزام به تنظیم سند رسمی؛- اثبات مالکیت؛- ابطال سند؛- تعارض اسناد؛- افراز و تفکیک؛- تعیین تکلیف املاک فاقد سند؛- حقوق ارتفاقی و انتفاعی؛- و اختلافات مربوط به معاملات عادی
وضعیت ثبت ادعا و اقدامات انجام‌شده در سامانه می‌تواند اهمیت پیدا کند.
به همین دلیل، از این پس در بسیاری از پرونده‌های ملکی، بررسی سابقه سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در کنار بررسی سند مالکیت و سوابق ثبتی ملک، اهمیت بیشتری خواهد داشت.
جمع‌بندی؛ اگر ملک قولنامه‌ای دارید چه کار کنید؟
سامانه ثبت ادعا یا سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر) یکی از مهم‌ترین ابزارهای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
اگر نسبت به ملکی دارای قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، نسق، رأی قطعی یا سایر مستندات هستید اما مالکیت رسمی شما در دفتر املاک تثبیت نشده است، نباید موضوع را ساده تلقی کنید.
پیشنهاد عملی این است که ابتدا:
۱. وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید.
۲. تاریخ صدور سند حدنگار را مشخص کنید.
۳. مشخص کنید ملک در حال حاضر مشمول سامانه ثبت ادعا هست یا خیر.
۴. مستندات مالکیت و منشأ حق را جمع‌آوری کنید.
۵. نقشه دقیق UTM محدوده مورد ادعا را تهیه کنید.
۶. ادعا را در مهلت قانونی ثبت کنید.
۷. پس از ثبت ادعا، اقدام قانونی لازم برای تثبیت و اخذ سند رسمی را در مهلت مقرر انجام دهید.
و مهم‌تر از همه، ثبت ادعا را با صدور سند مالکیت اشتباه نگیرید.
سامانه ساغر قرار نیست صرفاً یک پایگاه اطلاعاتی باشد؛ بلکه بخشی از یک فرایند گسترده برای انتقال نظام مالکیت املاک از وضعیت غیررسمی و پراکنده به سمت ثبت رسمی، حدنگاری و تعیین تکلیف حقوق مالکانه است.
در این میان، نوع سند، تاریخ صدور سند حدنگار، منشأ ادعا، موقعیت ملک، مستندات موجود و وجود یا عدم وجود معارض، همگی در تعیین مسیر حقوقی پرونده مؤثرند.
از همین رو، در پرونده‌های پیچیده ملکی، پیش از ثبت اطلاعات یا طرح دعوا، بررسی تخصصی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک می‌تواند از اشتباهاتی جلوگیری کند که اصلاح آنها پس از انقضای مهلت‌های قانونی بسیار دشوار خواهد بود.
