مقدمه
با اجرای طرح حدنگاری و الزام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به یکپارچهسازی اطلاعات ثبتی، بسیاری از مالکین در زمان مراجعه به سامانه حدنگار، سامانه ثبتمن و سامانه کاتب با خطاها و محدودیتهایی مواجه میشوند. این خطاها بیشتر زمانی رخ میدهد که ملک فاقد پلاک ثبتی، فاقد سند مادر، دارای سابقه قولنامهای، یا دارای اختلاف حدود و تداخل با پلاکهای مجاور باشد. در نتیجه فرآیند انتقال رسمی ملک، صدور سند تکبرگی یا تأیید نقشه UTM متوقف میشود. این مقاله یک بررسی جامع، کاربردی و مبتنی بر قوانین و مقررات است تا مالکین بتوانند مسیر قانونی صحیح را برای تعیین تکلیف ملک طی کنند.
مفهوم ملک فاقد پلاک ثبتی
طبق مواد ۲۲، ۴۵، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، مالکیت رسمی زمانی شکل میگیرد که ملک دارای پلاک ثبتی، تحدید حدود، شمارهگذاری و ثبت در دفتر املاک باشد. ماده ۲۲ قانون ثبت بیان میکند: «دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.» بنابراین املاک فاقد پلاک ثبتی از نظر ثبتی «ملک رسمی» محسوب نمیشوند و در سامانه حدنگار قابل شناسایی کامل نیستند. املاک قولنامهای، نسقی، روستایی فاقد سابقه، اراضی تفکیک شده بدون مجوز و زمینهایی که در نقشههای جدید جایابی مشخص ندارند، عمدتاً در این گروه قرار میگیرند.
چرا این املاک در سامانه حدنگار مشکلسازند
حدنگار بر اساس قانون جامع کاداستر ۱۳۹۳ و آییننامه اجرایی ۱۳۹۹ طراحی شده تا تمام حدود، حریم، معابر، اراضی ملی و املاک خصوصی در یک نقشه واحد ثبت شوند. نبود پلاک ثبتی، نبود سابقه در دفتر املاک، یا عدم مطابقت نقشه UTM با نقشههای حدنگار باعث میشود سیستم نتواند ملک را تأیید یا پردازش کند. در این موارد، انتقال سند، صدور سند تکبرگی و حتی دریافت پایانکار شهرداری متوقف میشود.
مشکلات متداول مالکین در سامانه حدنگار و ثبتمن
۱. عدم تطابق نقشه UTM با لایههای حدنگار
یکی از شایعترین خطاها این است که سامانه حدنگار نقشه UTM را تأیید نمیکند. دلایل آن میتواند تداخل با معبر، تجاوز به ملک مجاور، ورود به محدوده رودخانه، یا اختلاف برداشت نقشهبردار باشد. ماده ۱۴ قانون حدنگار رسیدگی به این اختلافات را بر عهده کمیسیون رفع تداخلات گذاشته است.
۲. شناسایی نشدن ملک در لایههای حدنگار
خطاهایی مانند «ملک در حدنگار موجود نیست» معمولاً در املاکی رخ میدهد که سابقه ثبتی ندارند یا پلاک مادر آنها نامشخص است. قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ در ماده ۱ و ۳ امکان تشکیل پرونده ثبتی را برای مالک پیشبینی کرده است.
۳. نامعتبر بودن پلاک اصلی یا فرعی
در املاک قدیمی یا تفکیکشده غیررسمی، سامانه حدنگار پیام «پلاک معتبر نیست» میدهد. علت آن میتواند فقدان صورتجلسه تفکیکی، انتقالهای قولنامهای یا مغایرت شمارههای قدیمی با نقشههای بهروز باشد. مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت تصریح میکنند که معاملات نسبت به املاک ثبتشده باید به صورت رسمی انجام شوند و این معاملات غیررسمی از سوی حدنگار شناسایی نمیشوند.
۴. تشخیص ملی بودن زمین
بسیاری از مالکین هنگام بارگذاری نقشه با پیام «ملک در محدوده اراضی ملی» مواجه میشوند. بر اساس ماده ۲ قانون ملی شدن جنگلها، اراضی فاقد سابقه احیا ملی محسوب میشوند. اعتراض به این تصمیم از طریق کمیسیون ماده واحده یا طرح دعوای حقوقی امکانپذیر است.
۵. تداخل حدود با پلاکهای مجاور
اگر حدنگار تشخیص دهد ملک با پلاک مجاور همپوشانی دارد، امکان تأیید نقشه وجود ندارد. ماده ۱۴ قانون حدنگار مرجع رفع این تعارض را کمیسیون رفع تداخلات معرفی میکند و برداشت نقشهبردار رسمی بهتنهایی کافی نیست. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۴۳۲ اداره حقوقی نیز همین موضوع را تأکید کرده است.
۶. عدم تأیید نقشه توسط کارشناس رسمی
گاه نقشهبردار نقشه UTM را تهیه کرده اما سامانه آن را تأیید نمیکند. دلایل رایج شامل استفاده از دستگاه غیرمجاز، رعایت نشدن استانداردهای سازمان ثبت یا ورود ملک به حریم معبر است.
۷. مشکل در دریافت پایانکار یا عدم خلاف
شهرداری برخی شهرداریها تأیید نقشه حدنگار را برای صدور پایانکار لازم میدانند. این موضوع با ماده ۹۹ قانون شهرداری و آییننامه حدنگار هماهنگ است.
۸. عدم امکان تنظیم سند رسمی در دفترخانه
دفترخانهها زمانی که ملک پلاک معتبر، نقشه تأیید شده و کد یکتای حدنگار نداشته باشد، اجازه تنظیم سند ندارند. این تکلیف بر اساس ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی است.
۹. خطاهای سامانه ثبتمن
در برخی موارد، سامانه ثبتمن نتایج متفاوت با حدنگار نشان میدهد یا اصلاً ملک را بارگذاری نمیکند. بند «ث» ماده ۹ قانون حدنگار این امکان را به مالک میدهد که نسبت به این موارد اعتراض کند.
۱۰. توقف فرآیند انتقال در سامانه کاتب
سامانه کاتب نیازمند تکمیل اطلاعات حدنگار، ثبتمن، پلاک معتبر، نقشه تأیید شده و سایر مدارک قانونی است. هرگونه نقص در این زنجیره، تنظیم سند انتقال را متوقف میکند.
مبانی قانونی مرتبط قانون ثبت مواد زیر بیشترین ارتباط را با موضوع دارند:
- ماده ۲۲: شناسایی مالک رسمی
- ماده ۴۵: لزوم ثبت معاملات
- مواد۴۶ و ۴۷: ضرورت رسمی بودن معاملات
- ماده ۴۸: بیاعتباری اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث
- ماده ۱۰۵: اصلاح حدود ثبتی
قانون جامع حدنگار (کاداستر) ۱۳۹۳
- ماده ۳: الزام ثبت حدود املاک در کاداستر
- ماده ۹ بند ث: حق اعتراض ذینفع
- ماده ۱۴: مرجع تشخیص و رفع اختلاف حدود
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک فاقد سند رسمی ۱۳۹۰
- ماده ۱: شرایط پذیرش درخواست
- ماده ۳: مراحل رسیدگی
- ماده ۹: صدور سند مالکیت
قانون ملی شدن جنگلها و مراتع
- ماده ۲: املاک فاقد سابقه احیا، ملی محسوب میشوند
نظریات مشورتی معتبر
- نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰/۶۵۳: دفترخانه مکلف به تنظیم سند ملکی که در حدنگار ثبت نیست، نمیباشد.
- نظریه مشورتی ۷/۹۸/۴۳۲: تداخل حدود املاک باید در کمیسیون رفع تداخلات بررسی شود.
راهکارهای قانونی و عملی برای تعیین تکلیف املاک فاقد پلاک
۱. تشکیل پرونده ثبتی بر اساس قانون تعیین تکلیف
با ارائه:
- نقشه UTM
- مدارک مالکیت
- استعلامات ادارات
- گزارش کارشناسی
پس از طی مراحل بازدید، انتشار آگهی و نظر هیأت، امکان صدور سند رسمی وجود دارد.
۲. رفع تداخل از طریق کمیسیون ماده ۱۴ حدنگار
برای املاکی که با پلاکهای مجاور همپوشانی دارند.
۳. اعتراض به ملی بودن
از طریق کمیسیون ماده واحده یا دادگاه حقوقی و ارائه مدارک احیا، سابقه بهرهبرداری یا اسناد قدیمی.
۴. اصلاح نقشه در حدنگار
در صورت وجود مغایرت بین نقشه UTM و نقشههای سازمان ثبت.
۵. الزام به تنظیم سند رسمی
در مواردی که فروشنده همکاری نمیکند و مدارک و نقشهها کامل است. مستند به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی.
۶. دعوای احراز مالکیت
در املاکی با سابقه بهرهبرداری طولانی و نبود سند رسمی.
جمعبندی
املاک فاقد پلاک ثبتی یا املاکی که در سامانه حدنگار دچار خطا و تداخل میشوند، یکی از مهمترین مشکلات ثبتی در سالهای اخیر بوده است. با شناخت دقیق قوانین ثبت، قانون حدنگار، قانون تعیین تکلیف، مقررات رفع تداخل و مسیرهای اعتراض، مالک میتواند با کمترین هزینه و زمان، وضعیت ملک خود را تعیین تکلیف کرده و امکان انتقال رسمی، صدور سند تکبرگی و ثبت در سامانههای حدنگار، ثبتمن و کاتب را فراهم کند.
